建築おたすけ人・ダイヤ設計は、建築物訴訟関係、欠陥擁壁・欠陥建物及び地盤の調査・診断等の業務を行っております。

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1 ダイヤ設計の調査方法と他の調査機関との相違について


特徴その1


当事務所の実施する家屋調査は、通常の<家屋調査機関>が行う家屋調査とはその本質が異なります。すべての対象調査を、1級建築士・コンクリート診断士・土地家屋調査士・測量士等の国家試験等の有資格者が直接に自らその調査を実施します。

以下のような、巷によくある無資格者やアルバイトによる家屋調査の場合、その報告書の内容はそのほとんどが現場記録写真や目視による調査記録が主たる調査方法であるのがほとんどとおもわれます。調査器具としては、カメラ・スケール程度の測定であり、建物の<ひび割れ>の発生場所やそのひび割れの幅程度の記録が主な調査項目です。

当然、現場の記録写真そのものは、記録としてそれ自体重要な情報を提供する有効な手段でではありますが、しかし事後調査において、仮に調査建物に変調が発生した隣接地の工事内容により被害が発生した場合には、変調原因の因果関係の究明に繋がらない単なる記録写真では、訴訟資料としての客観的な価値が弱いと考えられます。


当社の調査の場合、通常必要とされる調査項目としては次のような調査項目が必要と考えます。

@ 建物全体の現状の傾き。
A 柱、床の傾き、床の沈下状況。
B 既存擁壁の工事前の現状の計測。
C 必要に応じて、隣接の工事工法により発生する振動による調査対象敷地の変形計測
   (地盤変 形事前調査という)。
D 隣接工事の具体的工事内容の把握し、変状の可能性の部位と変状の形態を判断する。
     (設計図書類を入手し基礎工事、地業工事内容を判断する)
E 必要に応じては地盤調査を併用する。
F 構造全体の調査時点の劣化状況(既存の躯体コンクリート等)の把握。
     
等々の調査が必要になります。


             (建物全体の現状の傾き測定)
           建物全体の現状の傾き測定。



特徴その2


調査とその内容、計測数値に対して、専門資格者としての責任を持ちます。
後日調査建物等の調査構造物が訴訟事件に進展した場合に、依頼者側からの要望があれば裁判所の当事者尋問に出廷し調査報告書の内容について、説明と証言(推察される変調の原因等)を致します。
通常この費用は裁判所までの交通費は別途として、弁護士さんとの質疑応答用打ち合わせを含み5万円となります。


特徴その3

必要に応じて建物調査と併用して、その土地の変形測量や沈下量の計測測定により、建物変調の原因とその変形量を正確に把握可能になります。
依頼内容により、事前調査の段階で現状建物の現状での変調の原因や現状工作物の非破壊検査等を実施いたします。
このことは、隣接工事施工者側にとっても有効な情報を提供することになり、近隣の工事施工者の工事施工工法等に対して工事による影響度の少ない工法や、現行よりもより入念な施工計画を選択してもらうためのプレゼンテーションにもなる場合もあります。


特徴その4

当事務所の行う建物調査は、ゼネコンや工事施工者側サイドに立ち、大量受注、低コストで実施する市町村の下水道課等が実地するような<事前家屋調査>ではありません。
1件名ごとに専門技術者として中立、公正の立場で実施する<事前、事後家屋調査>です。
どちらか一方に偏向した家屋調査ではありません。
従って、依頼者において、施工者であれ、建物所有者であれ調査目的と調査予算を事前に明確にしたうえで安心して依頼して頂きたいと思います。



2 家屋調査 その必要性について

A 設計事務所や建築会社が設計監理や建築工事を行うにあたって、建築工事中の振動等に拠り隣地建物に不幸にして被害が発生する場合があります。
  
B 又、世の中には自己の建物に被害が無いのに、これこれの被害が出たと<クレーム>をつけ、施主や施工者に法外な要求をしてくる人も稀にはおります。


Aの場合、その損害額の算定にあたり隣地の既存建物が新築で無い限り、工事による被害の発生量をつかむことは大変に困難です。
物的な証拠が無いために水掛論になり易く、調査費用や何回もの話合い等でかなりのエネルギーが必要になります。

Bの場合は、Aの場合と比較して簡単です。
そのような<クレーム>に対しては、事前調査の記録により覆すことができるからです。
又、この様な人物は工事着工前の近隣の情報を収集することで、ある程度特定できる場合があります。従って、この様な人物の建物に対しては事前調査の記録は特に有効といえます。

施工者が国や地方公共団体の場合には被害が出そうな区域においては、施工者が事前調査を自主的にその内部基準に基いて実施することが普通です。

当事務所で行う調査は、大規模に実施される公共事業用の<保証コンサル>業務的な物では在りません。あくまでも、中小の設計事務所や建築会社や工務店が施工する場合を想定しています。調査対象建物も5戸前後までを対象としています。



3 被害発生の具体的事例

予定建築物が3階建程度で、都内によくある関東ローム層(許容地耐力は10トン以上あります。)の地盤であれば問題は無いのですが、埼玉の県南地方の様に地盤の悪い地方(県南地域の地盤についてはココをクリック)では、予定建築物が3階建程度でも隣地建物との距離が近い場合は、影響がでる可能性があります。

杭に拠る基礎の場合は、予定建築物の荷重はほとんど杭を通して地中の支持地盤まで到達するためその荷重影響は少なく、隣地とのトラブルの発生は少ないといえます。

しかし、予定建築物が<ベタ基礎>で施工する場合が問題になります。
よくある例としては、隣地までの距離が少ない場合で、隣地既存建物の基礎もベタ基礎の場合(軟弱地盤地域では、殆どの建物がベタ基礎としている場合が多い)は、その荷重影響線の2重に重なる部分は予定建築物と既存建物の両者の荷重を負担する(この荷重影響線は、外壁面より45度の角度で外側に延びていきます。参考図をご参照下さい)ことになり、その結果として地盤の許容地耐力を越えるため、荷重影響線の重なる部分は沈下することになります。

よく言われる、二つの建物が<お辞儀>をしあう事となるのです。
後から建築する建物の方が、隣地の既存建物に技術的な配慮をする必要があるわけです。



4 損害賠償問題に発展した場合について

調査の依頼者が施工者側であれ、隣地所有者側の調査であれ、調査書それ自体は第三者の客観的な調査である為、損害賠償額算出の基礎資料になります。

相手側の保証額が過大になる事を防止する為の<保険的>な意義、があります。



5 隣地既存建物の所有者からの、建物事前調査について

このケースの場合は施工者からではなく、既存の建物所有者からの自己所有建物の事前調査の場合です。

例えば、隣地にビルが建築されれば、被害がでることが予想される場合です。
施工者が国や地方公共団体の場合には、被害がでそうな区域において施工者が事前に調査を実施することが普通です。

しかし、施工者が民間業者や中小業者の場合には、業者側から事前調査が行われることはコストの面からはまれです。そして一般的には、隣地既存建物の所有者からの事前調査の請求は、法律的に請求権としては未だ確立しているとは言えません。

隣地建物の建築工事により自己の既存建物に被害が発生した場合の、損害賠償額の算出のための事前調査です。
その為、事前調査と事後調査がセットになるのが普通となります。
何故なら、通常の場合には<事後調査の計測量−事前調査の計測量=工事に拠る被害の発生量>になるからです。



6 その費用等について

事前調査の場合、対象建物の規模や階数により異なります。
調査の内容が建物の内部・外部にわたる場合と、事情により外部調査のみによる場合もあります。又場合によっては、隣地の建物所有者に知られない方法での調査も必要な場合もあります。ご依頼の目的により、調査方法とその内容は異なります。事前にご相談ください。

通常の戸建住宅の場合、10万円位と考えて下さい
埼玉及び都内以外の遠距離の場合は、別途交通費がかかります。
調査書は2部作成致します。

現在既存建物の建築図面が存在する場合は、新しく図面を作成する必要はないのでその分コストが安くなります。



7 調査項目(隣地建物が木造住宅と想定した場合)

外 部


○建物の傾き・・・・・・・・・・・・・・トランシットに拠る調査 

○建物の沈下量測定・・・・・・・・・・・レベルに拠る調査  

○外壁の仕上げ材の記録・・・・・・・・・写真記録

○基礎コンクリート部分のクラック調査とその幅の記録・・・ミルスケールによる測定

○屋根・屋上防水部分等の記録・・・・・・写真記録

○外部二次部材(建具金物等)の記録

○その他、植木類や外部の燈篭や工作物等

○その他、依頼人が特に指定する箇所については、事前にご相談ください。
    (計画建物により、被害の発生しやすい箇所とする。)


内 部

○天井、壁、の記録

○内部設備配管類 

○造作材のコーナー部や取り合い部分の記録

○居室の床の水平 ・・・・・・・・・・・・・レベル又は水準器

○仕上げ材等の記録

○その他 依頼人が特に指定する箇所については、事前にご相談ください。
   (計画建物により、被害の発生しやすい箇所とする。)



8 建物調査書に対する責任について

当事務所の作成した、建物調査書に基ずく損害賠償の訴訟や調停事件の場合においては証人となる事や、調査内容についての説明等を致します。

<作成調査書>の内容等につきましては、責任をもって誠意をもって相手側に対処致します。




  参 考 図  (二つの建物が<お辞儀>をしあう)


          参考図


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