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ダイヤ設計の業務は、欠陥擁壁・欠陥コンクリート・欠陥地盤・欠陥住宅等の訴訟鑑定書作成及び調査診断報告書作成・セカンドオピニオン等です。
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このページの項目

●マンション管理組合様へ

●管理組合組合長様よりのお問い合わせの回答例です。


自主管理組合マンション、中小マンションの管理組合の技術的な支援を総合的に
支援します。





  
●マンション管理組合様へ


ダイヤ設計は・維持管理のパートナー・建築コンサルタント

ダイヤ設計は、建物の調査、劣化診断、擁壁、コンクリート調査、建築訴訟の鑑定書作成、等の仕事を業務展開してまいりました。おかげ様で、さいたま市で設立後35年営業をさせて頂いております。

これまでの業務経験をいかしてマンション管理、特に、マンション『建物延命化』を第一義とする維持管理と改修工事に特化した業務の提案をさせていただきます。

さて建築後30年以上経過したマンションは、大規模修繕工事の実施時期の到来、建て替え計画の検討等大きな課題解決の必要にせまられます。

しかし、現実には、マンション住民の高齢化、修繕積立金の不足、建て替え決議3/4の賛成不足、現状敷地の容積率に余裕がないためマンション業者も建て替えに参入してこない、等々の現実的な問題から<建て替え計画>はもとより、定期に実施されるべき<大規模修繕工事>さえも『修繕積立金』の不足から、実施が困難な管理組合が多く存在します。

(現在、マンションの維持管理にあたり、大規模修繕の工事時期が到来しているマンション等においては、日経新聞の調査などでは新築後20年以上マンションに対しての調査で42%の管理組合の修繕積立金が不足していると報道されております。
現実には、中小マンションの場合は、<修繕積み立金>はもとより、毎月の管理費の長期滞納住民の問題も深刻化しております。)


このような、きびしい環境下において、国交省が立ち上げた<マンション管理士>制度の当初目的も今のマンションマンションを取り巻く環境からは変化しおります。

<マンション管理士>制度設立時においては、
○マンション不動産価格の値下がり。
○修繕積み立金の絶対額の不足
○マンション住民の高齢化による現状維持意識。

これらの社会的要因が制度の運用時から明らかに悪化しております。
現代の深刻な経済不況化には妥当しておりません。

国交省が提案するような、定期点検や修繕工事ができる管理組合はそれほど多くはないと考えます。
現状の建物をなるべく供用する『建物の延命化』を最優先とするマンション住民の意識からも、かけ離れたものと考えます。

高度成長期に建設されたコンクリート構造物の<社会インフラ>と同様に、マンション建築物も
維持補修の時代に入りました。

今ある建物を物理的に可能なかぎり使用し続ける事。


『建物の延命化』を図ることが最重要課題と意識の転換を図る時代といえるとおもいます。
一方、建築関係を含むマンション全体の維持管理のコンサルには、人文科学方面はもとより自然科学方面に専門知識が必要となります。

残念ですが、マンション管理士だけの資格では全体の維持管理の対応には無理があります。

ダイヤ設計
はマンションの『建物延命化』のための維持管理に関する多くの課題を支援、協力することがでると考えております。
自称『ハイパー建築士』による管理組合総合支援システムをぜひご検討ください。

最近NPOの名称を用いて建築士が建物の診断や安価で請け負い、グループの業者を推薦し、そこからキックバックを受け取る、第三者を装った悪徳なえせ自称マンションコンサルタントが各地で問題になっております。

(ダイヤ設計は公正、中立の調査診断報告書を作成いたします。)




ダイヤ設計のコンサルタント業務のご案内


①大規模修繕工事、緊急工事支援
・建物の定期点検、臨時点検時に発見された、緊急工事の立案、見積もり作成業務、工事発注
 等の支援業務。

②第三者監理(管理組合が発注する工事)
・組合発注の営繕工事や改修工事につき、その工事の仕様内容に基づき、<建築基準法>及び
 <建築業法>、<建築士法>による、設計管理を受任いたします。

③建物維持管理の為の診断、点検
・建物劣化診断
・コンクリート診断(コンクリート強度試験 中性化試験 鉄筋発錆診断 劣化診断 各種
 ひび割れ調査)

④建物調査(建物不同沈下測定 建物倒れ測定  雨漏調査  耐震診断)

⑤敷地内擁壁の診断、補強工法立案

⑥建築請負工事訴訟の『鑑定意見書』の作成、
及び裁判所への『証人尋問』への出頭。




  
●マンション診断について、管理組合組合長様よりのお問い合わせの回答例


00管理組合組合長 様

ダイヤ設計の目黒です。
マンション診断の件につきまして、今回の現場踏査では下記の項目を予定しております。
(費用 10万円  消費税別途)

<机上調査として>
○設計図書
○施工管理の記録
○竣工図
○維持管理の記録
 構造関係を確認します。問題点あれば提案>

<概観調査として>
○トランシット測量による建物倒れの計測。
○ひび割れの発生形態 (ひび割れの原因特定等)
○漏水や滲出物の状況(目視)
○屋上防水施工の表面の状態(屋上にでれる場合のみ)
○コンクリート強度試験(シュミットハンマー)
○住戸内の壁の倒れの計測。(1戸のみ)
○詳細調査が必要かどうかの判定。
○エフロ発生状況(目視)
○内部鉄筋発錆状況(目視)
○その他気づいたもの。

管理組合で用意していただくもの。
○設計図書一式
○維持管理記録(現存するもの)
○記録用紙

追記

なお今回の調査では、<報告書>等の図面や書類の作成費用は一切含まれておりません。
計測記録の結果はそちらで、メモをしてください。
オプション<標準調査項目>としては下記のものもあります。(必要に応じて選択的に実施する項目です)
○コンクリートの中性化試験(数箇所)
○外部タイルの劣化状況の確認(数箇所)打音検査
○コンクリートの含水状態
○目視による設備配管の変状状態の確認>
○個別住戸の内部の変状調査。(壁、床の計測)
○ベランダ等の防水の変状状態。
○調査報告書(図面、考察、補修計画の提案等)

オプション項目として下記項目もあります。
○コンクリートアルカリ骨材反応試験
○コンクリート塩分含有量試験
○コンクリートコア抜き取り試験
○ホルムアルデヒド計測試験
○表面地盤(3メートルまで)の地盤調査

      以上です。  宜しくお願いします。




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