ダイヤ設計のホームページへようこそ 
戻るアイコントップページへ戻る   マンション等建替・長期修繕計画のページへ戻る    管理関係判例リスト一覧へ戻る
  
 


マンション管理関係判例


bS3
  建築基準法違反と瑕疵


平成 6年 2月24日 判タ859-203  東京高判


判決要旨
新築マンションを購入して賃貸していた場合において、共用排水縦管がに接続された通気管が建物の天井裏で開口していために室内において異臭がし、これがために賃貸することが困難ないしは不可能となったとしてなした損害賠償請求について、債務不履行責任に基づき、分譲業者に対し逸失賃料及び修理費用の一部として金366万円余の支払を命じた事例


判決日・当事者
東京高裁平3(ネ)第1579号、平4(ネ)第3398号、損害賠償請求控訴、附帯控訴事件、平6・2・24第7民事部判決、原判決一部取消、附帯控訴棄却・確定、原審東京地裁平2(ワ)第4157号、平3・4・15判決
控訴人・附帯被控訴人(以下「控訴人」という。)
          X不動産株式会社
上代表者代表取締役 X1
上訴訟代理人弁護士 深 道 辰 雄
控訴人補助参加人  株式会社X2
上代表者代表取締役 X3
上訴訟代理人弁護士 竹 下   甫
控訴人・附帯控訴人(以下「被控訴人」という。)
          Y


【主 文】
 一 原判決中被控訴人の請求を金366万4,200円及びこれに対する平成2年4月18日から支払済みまで年6分の割合による金員を超えて認容した部分を取り消し、上部分についての被控訴人の請求を棄却する。
 二 控訴人のその余の控訴を棄却する。
 三 被控訴人の附帯控訴及び当審における請求を棄却する。
 四 訴訟費用は、第1、第2審を通じて、これを3分し、その1を控訴人の、その余を被控訴人の各負担とする。
 五 第1審判決中被控訴人勝訴の部分に限り仮に執行することができる。


【事 実】
第一 当事者の求める裁判
一 控訴の趣旨
  1 原判決中控訴人敗訴の部分を取り消す。
  2 被控訴人の請求を棄却する。
  3 訴訟費用は、第1、第2審とも被控訴人の負担とする。
二 控訴の趣旨に対する答弁
本件控訴を棄却する。
控訴費用は控訴人の負担とする。
三 附帯控訴の趣旨
  1 原判決中被控訴人敗訴部分を取り消す。
  2 控訴人は、被控訴人に対し、金2,346万8,000円(1審における請求額1,134万3,530円を当審において3,043万3,000円に拡張したのでこの金額から1審認容額を控除した金額である。)及びこれに対する平成2年4月18日から支払済みまで年6分の割合による金員を支払え。
  3 附帯控訴費用は第1、第2審とも控訴人の負担とする。
第二 当事者の主張
一 請求の原因
  1 被控訴人は、昭和54年3月29日、控訴人から、別紙物件目録記載の建物(以下「本件建物」という。)を代金700万円で買い受けた(以下「本件売買契約」という。)。
  2 被控訴人は、本件建物を買い受けた後、これを第三者に賃貸したが、賃貸人がいずれも短期間で転出してしまうので、理由を調べたところ、本件建物内の湿気と異臭が強く、生活に適しないためであることが分かった。そして、その湿気と異臭の原因について、平成元年4月13日、控訴人及び控訴人補助参加人(以下「補助参加人」という。)の各担当者と被控訴人が立会いの上調査した結果、その原因は、本件建物内の浴室入口左隅にあるパイプシャフト内に配管されている共用排水立て管(1階から10階までの各戸の便所の糞尿、汚水、台所、洗面所、浴室の雑排水を一緒に排出するための管(以下「本件排水管」という。)の上部に接続された伸頂通気管(以下「本件通気管」という。))の先端が、本件建物の天井裏で開口し、そこから本件配水管内を通過する汚水の湿気と異臭が流出し、本件建物内に及んでいたためであることが判明した。
 本件通気管の先端は、そこから本件排水管内を通過する汚水から出る湿気と異臭が流出するので、本来、屋上又は建物外壁の外の大気中に開口する構造をとるべきものであるところ、このような構造となっておらず、本件建物の天井裏で開口しているという状態(以下このような状態を「本件瑕疵」という。)にあった。
  3 ところで、本件売買契約は新築マンションを目的としたものであって、同契約には売主である控訴人は買主である被控訴人に対し瑕疵のない建物を引き渡す旨の合意(以下「本件合意」という。)が存していたものである。したがって、本件建物に本件瑕疵があったことは、控訴人が本件合意に基づいて被控訴人に対して負った債務の不履行であるというべきである。
 仮に本件合意がなかったとしても、本件建物を含む10階建ての1棟の建物である○○○○は、控訴人が分譲販売する目的で補助参加人に請け負わせて建築したものであるところ、控訴人は、被控訴人に対し本件建物を売り渡すまでの間に、本件瑕疵の有無を調査してこれを発見し、補助参加人等に対し本件瑕疵の修補をさせ、瑕疵のない完全な建物とすることが可能であったのであり、また、本件瑕疵を修補しないまま被控訴人に売り渡すときには、本件通気管から臭気及び湿気が流出し、これらが本件建物及び本件建物内の家具等に損傷を与え、また、その居住者に不快感を与える等をし、ひいては本件建物を他に賃貸すること等を困難ないしは不可能となる事態に立ち至ることを予見することができたのであるから、本件建物の注文者であ、かつ、売主である控訴人は、信義則に基づき、被控訴人に対し、本件瑕疵を修補したうえで本件建物を引き渡すべき債務を負っていたものというべきである。
 したがって、控訴人が被控訴人に対し本件暇疵のある本件建物を引き渡したことは、債務不履行(以下「本件債務不履行」という。)に当たるものというべきであるから、控訴人は被控訴人に対し、本件瑕疵によって被控訴人が被った損害を賠償すべき責任があるものというべきである。
  4 本件債務不履行により、被控訴人が被った損害は、次のとおりである。
   (一) 売却差損  1,800万円
 本件建物は、平成3年には3,200万円であったが、平成4年には1,400万円に値下りした。平成3年に売却していれば、3,200万円を得られたのに、本件瑕疵のために転売の機会を失し、値下りにより、その差額相当の損害を生じた。
   (二) 逸失賃料   697万円
 本件通気管の先端から流出する湿気と異臭により本件建物は昭和63年10月以降賃貸不能となったので、平成元年1月1日から本訴の終了が予想される平成7年12月末日までの月額8万5000円の賃料相当額の内金697万円。
   (三) 本件建物の瑕疵の修補費用、本件建物内装・家財道具等の湿気によって生じたカビによる損傷の修繕項目及びその費用
246万3,000円
 上修繕項目及びその費用は、別紙「御見積書」記載のとおりであり、その合計は、246万3,000円である。
   (四) 慰藉料(弁護士費用も含む)
300万円
  5 よって、被控訴人は控訴人に対し、上合計3,043万3,000円及びこれに対する訴状送達の翌日である平成2年4月18日から支払済みまで商事法定利率年6分の割合による遅延損害金の支払を求める。
二 請求の原因に対する認否
 請求原因1の事実は認める。同2の事実中、平成元年4月13日の調査の結果、本件通気管の先端が開口していることが判明したこと、本件建物に本件瑕疵が存在することは認めるが、その余は争う。同3は争う。同4の事実中(三)(修理費)は認めるが、その余は争う。
三 抗弁
 本件建物内の浴室にはトイレが併設され、隣接する食堂との間には扉が設けられ、換気扇も設けられていた。ところが、本件瑕疵が発見された平成元年4月13日には、既に、浴室と食堂との間の扉は撤去されており、本件建物内の食堂や和室の壁全体にカビがはえていた。浴室やトイレには湿気や臭気が生ずるのは当然のことであって、本件建物の使用者が浴室の扉を閉じ、換気扇を常識的に使用してさえいれば、湿気や臭気は外気中に排出され、仮に浴室の天井裏の本件通気管の先端開口部から湿気や異臭が流出したとしても、本件建物内での生活に支障を生ずる程の被害は生じなかった筈である。上湿気や異臭が浴室のみならず、食堂や和室まで流れ込み、生活に支障を生じたとすれば、浴室と食堂との間の扉を撤去し、浴室に備えられていた換気扇の適切な使用をしなかった等の本件建物の使用方法にむしろ原因があると考えられるのであって、その責任をすべて売主に帰するべきではないから、大幅な過失相殺がなされるべきである。
四 抗弁に対する認否
 争う。
第三 証拠〈省略〉
------------------------------理由------------------------------
【理 由】
 一 請求の原因1の事実は当事者間に争いがない。
 二 請求原因2の事実中、本件建物には、本件通気管の先端が本件建物の天井裏で開口したままの状態であるという本件瑕疵が存在することは、当事者間に争いがなく、原審における被控訴人本人尋問の結果、当審における検証の結果及び弁論の全趣旨によれば、本件瑕疵は本件売買契約が締結された当時から存在していたものであり、本件通気管先端の開口部からは、本件排水管内を通過する汚水の湿気と異臭が流出し、本件建物内に流入していたことが認められ、上認定に反する証拠はない。
 三 成立に争いのない甲第1考証、原審における証人Aの証言によりその成立が認められる甲第7号証及び弁論の全趣旨によれば、本件売買契約は新築マンションを目的としたものであり、同契約には、売主である控訴人が買主である被控訴人に対し、瑕疵のない建物を引き渡す旨の合意(本件合意)が存在していたことが認められ、したがって、本件建物に本件瑕疵があったことは、控訴人の被控訴人に対する債務の不履行であるというべきであるから、控訴人は被控訴人に対し、本件瑕疵によって被控訴人が被った損害を賠償すべき責任があるものというべきである。
 四 そこで、本件債務不履行により被控訴人が被った損害について判断する。
   1 原審における被控訴人本人尋問の結果、当審における検証の結果及び弁論の全趣旨によると、本件通気管先端の開口部から流出した湿気が、本件建物の内装、建具、家具等にカビを生じさせる等の損傷を加えたことを認めることができ、この認定を左上するに足る証拠はない。
   2(一) 売却差額について
 いずれも弁論の全趣旨により真正に成立したと認められる甲第14号証の1及び3並びに甲第15号証の1及び2によると、B建設株式会社が平成3年9月24日本件建物の価格を2,760万円と査定したこと、被控訴人は、同日、本件建物について、Cリハウス株式会社とB建設株式会社と媒介価格を3,200万円とする媒介契約をそれぞれ締結したこと、また、D住宅株式会社が平成4年10月15日本件建物の価格を1,400万円と査定したことが認められる。しかしながら、本件全証拠をもってしても、平成3年9月当時本件建物が媒介価額である3,200万円で売却できる蓋然性があったことも、平成3年9月と平成4年10月との本件建物についての価格の差が、本件瑕疵の存在によって生じたものであることを認めるに足りないから、被控訴人の売却差額に係る損害の主張は、到底採用することができない。
   (二) 逸失賃料について
 被控訴人は、平成7年12月末日まで本件建物の賃貸が不能であると主張する。
 原審における証人A及び同Eの各証言、被控訴人本人尋問の結果並びに弁論の全趣旨によれば、平成元年4月13日、控訴人及び補助参加人の各担当者と被控訴人とが立ち会い、本件建物を調査した結果、本件瑕疵が判明するに至ったものであるが、控訴人及び補助参加人は、本件蝦疵の判明後直ちに、本件通気管を延長してその先端開口部を建物外壁の外に出す工事及び湿気等により損傷した本件建物の内装の修復工事をする旨を被控訴人に申し出たところ、被控訴人は、前記のような瑕疵のある工事をした補助参加人に対する強い不信感を抱くに至り、また、本件通気管の延長部分を本件建物の西側バルコニーに出すか、北側バルコニーに出すか等修補の方法について、控訴人及び補助参加人と異なる見解をもっていたため、、補助参加人が本件瑕疵についての修補工事等をすることを拒否し、控訴人から賠償金の支払を得て、自ら選定する他の業者に工事をさせる旨主張し、その賠償金の額についても控訴人側と意見が対立するに至ったため、結局修補工事は行われないまま放置され、被控訴人が本件建物を他に賃貸して賃料収入を取得することができないままでいることが認められる。
 ところで、瑕疵ある建物の買主が当該瑕疵の存在及び内容を知るに至ったのみでなく、その修補が客観的に可能である場合においては、買主は、売主に対し、上瑕疵から生じる損害を可能な限り防止すべき信義則上の義務を負うものというべきであるから、上瑕疵を知った後の合理的期間内に、上瑕疵を修補するために、工事請負人を選定し、これと修補契約を締結して修理を終え、上建物を使用収益することが可能な状態におくことを要するものというべきであり、かかる措置を講ずることなく、上合理的期間を徒に経過し、そのため建物を使用収益することができなくなって、損害が継続するか又は拡大したとしても、かかる損害の賠償を売主に対して請求することはできないものと解すべきである。そして、この理は、買主が、売主と賠償額について合意ができず、その支払を受けることができないのみでなく、自らの資力が十分でないため瑕疵の修補をすることができない場合であっても、異なるものではないと解すべきである。けだし、上のような場合、買主は、売主を相手方として、賠償額の仮払いを求める仮処分の申立てをし、これを取得したうえ、前示のような措置を講ずることができるのであるから、上のような救済方法を求めることなく、損害の継続又は拡大するのを拱手傍観していたからといって、かかる損害を売主の債務の不履行と相当因果関係があるものと解することはできないからである。
 本件において、成立に争いのない丙第2号証によれば、本件瑕疵の修補工事に必要な期間は、予備日を2日とみても、7日あれば足りることが認められ、この期間に、上工事の請負業者として適当な者を選定し、選定した業者との契約の交渉をし、工事内容を確定する等に要する期間を加え、更に上工事の完成後に、本件建物の内装及び家具等の修理若しくは取り替え等に要する期間、本件建物の賃借人を募集し、入居者を決定して、現実に賃料を取得できるようになるまでに要する期間等を合わせ考慮しても、被控訴人が本件瑕疵により本件建物を賃貸することができなかったとみるべき合理的期間としては、本件瑕疵が発見された平成元年4月13日から約1年間後の平成2年3月末日までとするのが相当と認められる。
 したがって、被控訴人が本件瑕疵のために取得することができなかった賃料の額は、平成元年1月1日から平成2年3月末日まで15カ月間、1カ月8万5,000円の割合による合計127万5,000円というべきであり、これが本件瑕疵と相当因果関係のある損害というべきであるが、上を超える期間に係る被控訴人の損害の主張は、採用することができない。
   (三) 修理費用について
 本件建物の瑕疵の修補費用、湿気によってカビが生じこれにより損傷を受けた本件建物の内装、建具、家財道具等についての修繕項目及びそれに要する費用が別紙「御見積書」記載のとおりであり、その合計が246万3,000円であることは、当事者間に争いがない。
   (四) 慰藉料(弁護士費用を含む)について
 弁論の全趣旨によれば、被控訴人は、本件建物に居住していたものでないことが明らかであるから、被控訴人が本件通気管の先端の開口部から流出した湿気と臭気により、直接不快感若しくは精神的苦痛を被ったものとは認められない。また、被控訴人が、上湿気によりその所有にかかる本件建物の内装、建具、家財道具等につき損害を受け、本件建物の賃料を取得することができなかった等の財産上の損害を受け、これにより精神的苦痛を受けたとしても、上財産上の損害につき賠償をえたときには、上精神的損害も回復されるものというべきであるから、被控訴人の慰藉料請求は理由がないものというべきである。
 また、本件記録によれば、被控訴人は、第一審において当初弁護士村山利夫に対し本件訴訟の追行を委任したが、同弁護士は第一審の途中で辞任し、その後弁護士伊藤まゆに対し本件訴訟の追行を委任したが、本件訴訟が当審に係属中に同弁護士との委任契約を解除し、その後は、自ら本件訴訟を追行していることが認められる。しかしながら、本件全証拠をもってしても、被控訴人が上両弁護士に対し、手数料、報酬等を支払ったこと又はその支払を約したことを認めることはできないし、また、仮に、上手数料又は報酬が支払われ若しくは支払が約されたとしても、それが本件債務不履行と相当因果関係のある損害であるとはいえないものというべきである。
  3 そうすると、本件瑕疵により被控訴人が被った損害は、2(一)の逸失賃料相当額127万5,000円と同(二)の修理費用相当額246万3,000円の合計373万8,000円となる。
 五 抗弁事実について
 原審における被控訴人本人尋問の結果によると、被控訴人は、昭和63年ころ、本件建物内の浴室と食堂との間に当初設けられていた扉を撤去したこと、また、浴室には換気扇が設けられていたことが認められる。被控訴人の被った前記損害が、浴室天井裏の本件通気管先端から流出した湿気と臭気の本件建物内への流入によって生じたことに照らすと、上損害は、被控訴人のした上扉の撤去によって拡大したこと、浴室の換気扇を適切に使用していれば、損害はより少なかったであろうことが推認できるところ、前示のように、本件瑕疵、したがってまた上の湿気や臭気がどこから来ているのかということは、前示のように平成元年4月13日までは不明であったことも考え合わせると、被控訴人側の過失割合は、1割とするのが相当である。そうすると、控訴人が負担すべき損害賠債額は、逸失賃料相当額127万5,000円と修理費用相当額246万3,000円の含許373万人8,000円から1割を減じた366万4,200円となる。
 六 以上説示したとおりであるから、被控訴人の控訴人に対する本訴請求は、債務不履行に基づく損害賠償として、金366万4,200円及びこれに対する損害発生の後であり本件訴状が控訴人に送達された日の翌日である平成2年4月18日から支払済みまで商事法定利率年6分の割合による金員の支払を求める限度において理由があるが、その余は失当というべきである。そうすると、(一)原判決中控訴人敗訴の部分のうち上366万4,200円及びこれに対する平成2年4月18日から支払済みまで年6分の割合による金員を超えて被控訴人の請求を認容した部分は相当でないから、控訴人の本件控訴に基づき、これを取り消し、上部分に係る被控訴人の請求を棄却し、控訴人のその余の本件控訴は理由がないからこれを棄却し、(二)被控訴人の本件附帯控訴及び当審において拡張した請求はいずれも理由がないからこれを棄却し、(三)訴訟費用は、民事訴訟法96条、92条により、第一、第二審を通じて、これを3分し、その1を控訴人の、その余を被控訴人の負担とすることとし、(四)仮執行宣言につき同法196条1項を適用し、主文のとおり判決する。
 (裁判長裁判官柴田保幸 裁判官長野益三 裁判官伊藤紘基)


 別紙 物件目録
所   在 東京都○○区○○○3丁目194番地17
建物の名称 ○○○○
構    造 鉄筋コンクリート陸屋根式10階建
部屋番号   10階1001号室
床面積    約20.9平方メートル






ご相談・ご質問は、お問い合わせのページよりどうぞ。

戻るアイコントップページへ戻る   マンション等建替・長期修繕計画のページへ戻る    管理関係判例リスト一覧へ戻る
  
 このページの最初へ戻る



マンション管理関係判例







topマーク