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マンション管理関係判例


bQ7 管理費の負担割合/車庫・駐車場


平成 5年 2月26日 判タ851-240 東京地判


判決要旨
地上8階、地下1階のマンションの特別補修費を地下駐車場の区分所有者を含む区分所有者全員に専有面積割合により負担させるとの決議が権利の濫用ないし信義則違反にあたらないとされた事例


判決日・当事者
〔東京地裁昭62(ワ)第8963号、管理費等請求事件、平5・2・26民事第23部判決、一部認容・控訴〕
原    告    X1管理組合法人
上代表者理事    X2
上訴訟代理人弁護士 正 田 茂 雄
被    告    Y1
上代表者代表役員  Y2
上訴訟代理人弁護士 小 松 初 男
同         岩 井 英 樹


【主 文】
 一 被告は、原告に対し、
  1 金110万2,374円及び昭和63年2月から平成2年1月まで毎月金1万4,361円に対する各月1日から、平成2年2月から平成3年7月まで毎月金4万2,095円に対する各月1日から、各支払済みまで年5分の割合による金員を、
  2 金853万8,480円及びこれに対する昭和62年8月15日から支払済みまで年5分の割合による金員を、
 それぞれ支払え。
 二 原告のその余の請求をいずれも棄却する。
 三 訴訟費用はこれを4分し、その3を原告の負担とし、その余を被告の負担とする。
 四 この判決は第1項に限り仮に執行することができる。


【事 実】
第一 当事者の求めた裁判
 一 請求の趣旨
  1 被告は、原告に対し、金2,580万126円及び
   (一) 内金853万492円に対する昭和58年12月1日から、
 内金206万3,120円に対する昭和60年4月1日から、
 内金162万5,706円に対する昭和61年1月1日から、
 内金176万4,672円に対する昭和62年1月1日から、
 各支払済みまで年5分の割合による金員を、
   (二) 内金73万5,280円に対する昭和62年6月1日から支払済みまで年1割8分の割合による金員を、
   (三) 昭和62年7月以降同63年1月まで毎月金14万7,056円に対する各月1日から支払済みまで、
 昭和63年2月以降平成2年1月まで毎月金19万7,276円に対する各月1日から支払済みまで、
 平成2年2月以降同3年7月まで毎月金29万5,380円に対する各月1日から支払済みまで、
 各年1割8分の割合による金員を、それぞれ支払え。
  2 被告は、原告に対し、金853万8,480円及びこれに対する昭和62年6月1日から支払済みまで年1割8分の割合による金員を支払え。
  3(一) 主位的請求
 被告は原告に対し、別紙物件目録一記載の建物のうち地下1階部分(同目録二の(一))の別紙A図X1線上のY4からY5部分で、かつ同B図イロニハイで囲まれた部分に、同C、D図記載の構造の耐震壁を設置せよ。
   (二) 予備的請求
 被告は、原告が別紙物件目録一記載の建物のうち地下1階部分(同目録二の(一))の別紙A図X1線上のY4からY5部分で、かつ同B図イロニハイで囲まれた部分に、同C、D図記載の構造の耐震壁を設置することを妨害してはならない。
  4 訴訟費用は被告の負担とする。
  5 前記1及び2につき仮執行宣言 二 請求の趣旨に対する答弁
  1 原告の請求をいずれも棄却する。
  2 訴訟費用は原告の負担とする。
第二 当事者の主張
 一 請求原因
  1 当事者等
   (一) 原告は、別紙物件目録一記載の建物(以下「本件建物」という。)の区分所有者によって構成され、昭和63年法律第108号による改正前の建物の区分所有等に関する法律(以下、「58年区分所有法」といい、上改正後の同法を「現行区分所有法」という。また、昭和58年法律第51号による改正前の同法を「旧区分所有法」という。)に基づいて昭和61年12月4日設立された管理組合法人である。
   (二) 被告は本件建物の別紙物件目録二の(一)(以下「地下駐車場」という。)及び(二)、(三)(以下「本件事務所・店舗」という。)記載の専有部分を所有する区分所有者であり、原告の組合員である。
   (三) 本件建物の各専有部分の面積、専有面積の割合及び戸数は、別表一記載のとおりである。
  2 未納管理費の請求
   (一) 本件建物の管理は、昭和50年10月以降、各区分所有者と訴外株式会社E(以下「訴外E」という。)との間の管理委託契約に基づいて訴外Eがその業務を行っていたが、その後、管理受託会社は、昭和56年に訴外Eから訴外F商事株式会社に、翌57年には訴外G管理株式会社にそれぞれ交替した。そして、昭和50年10月から同58年11月までの間、被告を除く区分所有者は、専有面積に応じAないしDタイプの4区分に分けて、別表二のイの「管理費」欄記載のとおり毎月の管理費を負担してきた。
   (二) 昭和58年9月3日に原告の前身であるX1管理組合(以下「旧管理組合」という。)が設立されたが、その後、前記のとおり昭和61年12月4日法人化され、原告が設立された。旧管理組合の設立以降、区分所有者による総会において5回にわたり管理費の額を改訂する決議が行われ、その結果、昭和58年12月から平成3年6月までの間の上AないしDタイプの管理費の月額は、それぞれ別表二のロないしトの「管理費」欄記載のとおりとなった。
   (三) ところで、本件建物の分譲当時の規約(以下「旧規約」という。)によれば、区分所有者は共有持分に応じて本件建物の共用部分の管理にかかる一切の費用を負担するものとされており(現行の規約も同様である。)、また、旧区分所有法14条、58年及び現行区分所有法19条においても、共用部分の共有者はその持分に応じて共用部分の負担に任じるものとされている。
 したがって、被告は、昭和50年10月以降、本件建物の共用部分について、その共有持分の割合である1万分の2412(別表1)に応じてその管理費を負担すべきである。そこで、被告以外の区分所有者がこれまでに負担した管理費に基づいて持分1万分の1あたりの毎月の管理費額を算出し(別表二D)、これに被告の上持分割合1万分の2412を乗じると、被告が昭和50年10月から平成3年6月までの間に負担すべき管理費の月額は、別表二の「被告の負担すべき月額」欄記載のとおりとなる。
 そうすると、被告が昭和50年10月から平成3年6月までに負担すべき管理費の総額は、別表二の「被告の負担額」欄記載のとおりであって合計2,780万126円である。
   (四) なお、管理費の支払日は毎月末日であり、また、昭和61年11月8日開催の区分所有者による総会において、規約を改正する旨の決議がされ、管理費等の未払については年18パーセントの遅延損害金を加算する旨の条項が新たに定められ、上改正後の規約(以下「現行規約」という。)は昭和62年1月1日から施行された。
   (五) よって、原告は被告に対し、共有持分に応じて管理費を負担する旨を定めた旧規約ないし旧区分所有法等に基づき、また、管理費を改訂した総会決議に基づき、請求の趣旨1のとおり、昭和50年10月から平成3年6月までの間の被告が負担すべき管理費合計2,780万126円から被告が既に支払った200万円を控除(昭和50年10月から昭和58年11月までの管理費の支払いを充当する。)した残額2,580万126円と昭和61年12月までの管理費については年5分、昭和62年1月以降の管理費については年18パーセントの各割合による遅延損害金の支払を求める。
  3 特別補修費の請求
   (一) 原告は、昭和62年3月14日開催の区分所有者による総会において、本件建物の内外装防水等修理工事を実施すること、その工事に要する費用の総額3,540万円は、特別補修費として、各区分所有者が共用部分の共有持分割合に応じて負担することを決議した。
   (二) 被告の共有持分割合は1万分の2,412であるから、被告の負担すべき上特別補修費は、3,540万円に上持分割合を乗じた853万8,480円となる。
   (三) 特別補修費の支払日は昭和62年5月末日である。なお、遅延損害金については、前記2の(四)記載のとおり年18パーセントである。
   (四) よって、原告は被告に対し、上総会決議に基づき、請求の趣旨2のとおり、特別補修費金853万8,480円及びこれに対する昭和62年6月1日から支払済みまで年18パーセントの割合による遅延損害金の支払を求める。
  4 耐震壁の設置請求
   (一) 主位的請求
 本件建物の地下駐車場には、分譲当時、本件建物の共用部分として耐震壁が設置されていたところ、被告は、昭和51年竣工検査終了後、上耐震壁を勝手に取り壊した。これは、本件建物の地震に対する強度を弱め建物の保存に有害な行為であり、区分所有者の共同の利益に反する行為であるから(旧区分所有法5条)、原告は被告に対し、その行為の結果を除去するための必要な措置として、地下駐車場部分の別紙A図X1線上のY4からY5部分で、かつ同B図イロニハイで囲まれた部分に、同C、D図記載の構造の耐震壁を設置することを請求することができる(58年区分所有法附則10条)。
   (二) 予備的請求
 仮に被告が上耐震壁を取り壊した事実が認められないとしても、原告としては、本件建物について建築関係法令の要求する耐震性を備え、地震による倒壊を防止するため、本件建物の保存行為として前記(一)記載の場所に同記載の構造の耐震壁を設置する必要があるところ、そのためには、被告の専有部分である本件建物地下1階に入らないと耐震壁設置工事が不可能であるから、現行区分所有法17条2項に基づき、原告は被告に対し、上設置工事の承諾を求めることができる。
   (三) よって、原告は被告に対し、請求の趣旨3のとおり、主位的に、耐震壁を設置すべきことを求め、予備的に、原告が耐震壁を設置することについての妨害禁止を求める。
 二 請求原因に対する認否
  1 請求原因1の(一)ないし(三)は認める。
  2 同2の(一)のうち、被告を除く区分所有者の管理費負担の内容は知らないが、その余は認める。
 同2の(二)のうち、旧管理組合及び原告の設立の時期、5回にわたる管理費改訂の総会決議が存在することは認めるが、その余は不知。
 同2の(三)のうち、原告主張のような規約及び法律の規定が存在することは認めるが、その余は争う。
 同2の(四)は認めるが、規約改正の決議の効力は争う。
  3 同3の(一)は認めるが、その決議の効力は争う。
 同3の(二)のうち、被告の共有持分割合は認めるが、その余は争う。
 同3の(三)は争う。
  4 同4の(一)、(二)は否認ないし争う。
 原告の主張する耐震壁は本件建物の設計図上は設置が予定されていたが、現実には設置されなかつたものである。なお、本件建物が竣工した頃、地下駐車場の仕切として仮設のブロック壁が一時期設置されたことがあったが、それは、隣接する神社敷地の地下部分に設置されていたもので、本件建物の共用部分になりうるはずがない。
 三 被告の主張
  1 未納管理費の請求について
   (一) 昭和50年10月以降、本件建物の管理費用は、訴外Eと各区分所有者との間の管理委託契約において定められた金額が支払われてきたもので、その金額は、専有部分の面積による共有持分割合とは異なる割合で定められており、地下駐車場部分についての管理費は月額9,600円であった(分譲当時の旧規約には、管理費を共有持分割合で負担する旨の条項があるが、上旧規約は、旧区分所有法24条1項所定の区分所有者全員の書面による同意が存在しないから無効である。)
 そして、旧管理組合は、昭和59年12月12日開催の総会において、区分所有者全員の賛成により従前の管理費の負担割合を承認し、これを前提に管理費の額を40パーセント増額する旨の決議を行っており、その後、昭和60年11月29日開催の総会で、管理費の負担を共有持分割合とする旨変更して翌年1月から実施するとの決議がされるまでは、旧管理組合も共有持分割合と異なる従前の負担割合を承認していたものである。
 このように、本件においては、管理費の負担割合について、分譲当時から、専有部分の面積による共有持分割合とは異なる割合とする旨の黙示の規約が存在していたというべきであり、したがって、上の負担割合を変更して、専有面積を基準とした共有持分割合によるものとすることは、被告の管理費の負担を大幅に増加させ、被告の権利に特別の影響を及ぼすものであるから、被告の承諾が必要であって(現行区分所有法31条1項)、その承諾がない以上、被告に対し共有持分割合による管理費の負担を求めることは許されないというべきである。また、前記の経緯からすれば、少なくとも昭和50年10月から同60年12月までの共有持分割合による管理費の請求は、前記総会決議に反するものであって、失当である。
   (二) 旧管理組合は、昭和61年11月8日開催の総会で現行規約を可決したが、上決議にあたって、被告所有の地下駐車場、本件事務所及び本件店舗の議決権は各1個として取り扱われた。しかし、上決議以前において、地下駐車場等の議決権を各1個とする旨の総会決議ないし規約の定めは存在しないから、本件決議においても、専有部分の床面積割合による議決権を有するものとして取り扱うべきであった。(58年区分所有法38条、14条)。
 したがって、規約の設定等に必要な4分の3の算定も、専有部分の床面積の割合において4分の3以上の賛成が得られたかどうかによって判断されるべきところ、本件決議に際し委任状を出さずに総会に欠席した数名の区分所有者の議決権数と決議に反対した被告の議決権数を合計すると、本件決議は4分の3の賛成という法定の要件を具備していないことが明らかであって、現行規約は制定手続に瑕疵があり無効である。
 そうすると、現行規約において定められた管理費等の支払について年18パーセントの遅延損害金を加算する旨の条項も無効である。
   (三) 被告は、昭和50年10月から平成3年6月までの間、本件事務所・店舗及び地下駐車場の管理費として、毎月次のとおりの金額を支払った。
 期間       本件事務所・店舗分 地下駐車場分
 昭和50・10〜51・3  1万3,680円     9,600円
 51・4〜60・3     1万150円     9,600円
 60・4〜平成3・6  2万8,800円   1万3,440円
   (四) 本件建物の共用部分としては、エントランスホール、ロビー、エレベーターホール、廊下、階段等があるが、それらは地上1階以上にあり、専ら地上部分の区分所有者の利用に供されているものである。地下駐車場の出入口は別にあり、また、地下駐車場内の階段は、本件建物の中庭に通じる非常階段で、地上部分の階段とは全く別のものである。また、建物付属設備の共用部分には、エレベーター、給排水衛生設備等があるが、エレベーターは1階と8階を往復するのみであるし、排水設備は地下になく、地下駐車場に設置されている散水栓も、被告所有の地上1階部分の給水管から分岐接続したものである。更に、本件建物の管理人は、地下駐車場の管理を担当しておらず、地下駐車場については被告が自己の費用で雇用している独自の管理人が担当している。このように、本件建物の共用部分の多くは、地下駐車場とは関係のない地上部分の区分所有者のための一部共用部分であって、原告主張の管理費のうち85.9パーセントは上一部共用部分に関する費用であり、地下駐車場の区分所有者が負担する理由はないから、これらの事情を考慮することなく、管理費について、一律に地下駐車場部分を含めた共有持分の割合で負担すべきことを求める原告の請求は理由がない。
   (五) 上のとおり、管理費の大半は地下駐車場とは無関係であって、これらの費用を地下駐車場の区分所有者に負担させることは著しく不公正であり、そのうえ本件では、地下駐車場の面積は地上部分の各階面積の約2倍あるので、負担割合を共有持分割合とすることによる不公正はより一層拡大される。前記のとおり、分譲当初から約10年にわたり、共有持分割合によらないで管理費の負担が定められていたのは、それが上のような共用部分の利用状況を反映した合理的な措置であったからである。しかるに、原告は、一方で、地下駐車場の議決権割合を共有持分割合でなく他の住居部分と同じ1個と定めながら、他方では、費用負担の義務を共有持分割合で求めるもので、原告の本件管理費の請求は、上のような不公正な扱いを数の力をもって被告に強いようとするもので、権利の濫用である。
  2 特別修繕費の請求について
   (一) 原告主張の内外装防水等修理工事のうち、地下駐車場部分については、本件建物の直下部分のみを行い、中庭の下部にあたる部分は工事が予定されていなかったし、現実に上直下部分についてしか修理工事がされていない。このように、上修理工事によって、被告は地下駐車場部分について専有面積割合に応じた利益を享受していないのであるから、その費用の負担について、専有面積割合に応じた負担を強いるのは不合理である。
   (二) 上のような事情からすれば、原告の本件特別補修費の請求は権利の濫用であり、仮に請求額全額が権利の濫用でないとしても、少なくとも、地下駐車場の専有面積割合による請求額のうち半額を越える部分の請求は、明らかに権利の濫用ないし信義則に違反するものというべきである。
 四 被告の主張に対する原告の認否
  1(一) 被告の主張1の(一)のうち、被告主張の管理委託契約の存在、昭和59年12月12日開催の総会で管理費の40パーセント増額決議がされたこと、昭和60年11月29日開催の総会で管理費の負担について主張のような決議がされたことは認めるが、被告が訴外Eに支払っていた管理費の金額は不知、その余は争う。
   (二) 同1の(二)のうち、昭和61年11月8日開催の総会で現行規約が可決されたこと、上決議にあたり、被告所有の地下駐車場、本件事務所及び本件店舗の議決権が各1個として取り扱われたことは認めるが、その余は争う。
   (三) 同1の(三)のうち、昭和50年10月から昭和62年5月までの間に合計200万円の限度で管理費の支払がされたこと、昭和62年6月から平成3年6月まで毎月主張の額の管理費の支払がされたことは認める。
   (四) 同1の(四)のうち、エレベーターが1階と8階を往復していること、地下に排水設備はなく、地下駐車場内の散水栓は被告所有の地上1階部分の給水管から分岐接続されていること、本件建物の管理人が地下駐車場の管理を担当していないことは認めるが、その余は争う。
   (五) 同1の(五)は争う。
  2 被告の主張2の(一)、(二)は否認ないし争う。
第三 証拠関係〈省略〉


【理 由】
第一 請求原因1の(一)ないし(三)の事実は当事者間に争いがない。
第二 未納管理費の請求について
 一 前記事実欄摘示の当事者間に争いがない事実に〈書証番号略〉、証人H、同I、同J、同K、同Lの各証言、被告代表者Y3(当時)本人尋問の結果並びに弁論の全趣旨を総合すると、次の事実が認められる。
  1 本件建物は、被告がその敷地を提供(地上権の設定)して、訴外Eが昭和50年9月新築したものである。本件建物は、地下1階地上8階建てで、地下は駐車場、1階は店舗、事務所、ロビー、管理人室などで、2階以上がすべて住居部分となっており、被告は、上敷地提供の代償として本件建物の地下駐車場部分と1階の本件事務所・店舗部分の区分所有権を取得し、訴外Eは、2階以上の住居部分を地上権付き分譲マンションとして逐次一般に分譲した。上分譲の際の売買契約書によると、土地地上権及び建物の共用部分に対する購入者の共有持分は専有部分の床面積の割合によるものとされている。
  2 上分譲住居部分の購入者らは、購入に際し、それぞれ訴外Eとの間で本件建物について管理委託契約を締結し、昭和50年10月頃以降、訴外Eが上契約に基づいて本件建物の管理業務に携わっていたが、その後、管理受託会社は、昭和56年、訴外Eから訴外F商事株式会社に、更に翌57年、訴外G管理株式会社にそれぞれ交替した。本件建物に関しては、昭和58年9月まで、管理組合が結成されておらず、区分所有者の集会も開かれたことがなかったが、共用部分の維持管理に要する管理費について、分譲当時の旧規約(その有効無効はさておき)には、各区分所有者は、専有部分の床面積の割合に基づく共有持分に応じて、共用部分に関する費用を負担するものとし、その費用の負担額については管理者(訴外E)の計算に従い、その定める方法により支払うものとするとの定めがされていた。
 そして、購入者と訴外Eとの間で締結された管理委託契約書(〈書証番号略〉)では、管理費を専有部分(住居部分)のタイプ別にAないしDタイプに4分類し、それぞれのタイプ別に別表二のイの「管理費」欄記載のとおりの月額が印刷されており、実際に購入者の管理費の額はそのとおり定められた。被告と訴外Eとの間では管理委託契約書が取り交わされなかったが、被告も訴外Eに本件建物の管理を委託しており、管理費については、本件事務所・店舗部分として月額合計1万3,680円(昭和51年4月以降は1万150円)、地下駐車場部分として月額9,600円と定められ、昭和50年10月以降、被告はこれを支払ってきた。上の金額が定められた経緯については必ずしも明らかではないが、被告の上専有部分は、一般分譲の購入者らの住居部分とはその用途等が異なっており、殊に地下駐車場の場合は、後記のように共用部分との結び付きが薄いという事情もあったことから、訴外Eにおいてそれらの事情を斟酌して算定し、被告との間で合意に達したものと窺われる。
  3 本件建物の専有部分は、地下駐車場、1階の本件事務所・店舗、2階以上の住居部分であり、建物の共用部分としては、エントランスホール、ロビー、エレベーターホール、廊下、階段等が、付属設備の共用部分としては、エレベーター、電気設備、給排水設備、衛生設備などがある。被告の専有部分である地下駐車場の出入口としては公道に直接通じるスロープが設けられており、駐車場の利用自体には本件建物のエントランスホールを使用する必要はない。また、エレベーターは、1階と8階の間を昇降するのみで、地下駐車場には通じていない。更に、地下駐車場には、排水設備は設けられておらず、給水設備として散水栓があるが、それは、被告が所有する1階部分の給水管から分離接続されており、共用部分の給水設備から配管されてはいない。なお、本件建物の1階には管理人室が設けられ、管理人が本件建物の管理にあたっているが、被告の地下駐車場部分には、別に被告が雇用している専用の管理人が常駐しており、本件建物の管理人は地下駐車場の管理を行ってはいない。
  4 昭和58年9月、被告の呼びかけもあって旧管理組合が結成され、以後は、旧管理組合が管理受託会社に管理を委託することとなった。
 ところで、旧管理組合の総会において、昭和58年12月から従前の管理費に加えて新たに修繕積立金が徴収されることになり、AないしDタイプの管理費の月額は別表二のロの「管理費」欄記載のとおりとなったが、被告の地下駐車場部分及び本件事務所・店舗部分については、従前の管理費の額を増額する旨の決議がされた形跡は窺われない。
 次いで、昭和59年12月12日、旧管理組合の定期総会が開催され、管理費(修繕積立金を含む。以下同じ。)について、次のように増額する決議がされ、昭和60年4月から実施されることになった(旧管理組合は、昭和60年3月6日付けの書面で改めて各区分所有者に上決議の内客を報告しているが、各区分所有者から上決議の効力が争われた形跡はない。)
 Aタイプ   1万440円
 Bタイプ    8,910円
 Cタイプ  1万1,090円
 Dタイプ    8,740円
 地下駐車場 1万3,440円
 その際、被告所有の店舗については理事会で再検討することとされ、その後、被告は、昭和60年4月以降、本件事務所・店舗部分の管理費として月額2万8,800円、地下駐車場部分のそれとして1万3,440円を旧管理組合(旧管理組合名義の銀行口座)に支払ってきた。
  5 昭和60年11月29日、旧管理組合の定期総会が開催され、管理費について共有持分比率による見直し案が可決され(区分所有者総数48名のうち、出席者9名、委任状堤出者19名)、昭和61年1月分より実施することとされた。その結果、別表二のニの「管理費」欄記載のとおり、AないしDタイプの管理費の額が減額されることになった(ただし、被告の専有部分に係る管理費をいくらに改訂することとしたのか、その決議の内容は、必ずしも明確ではない。)。しかし、被告は、上決議について反対しており、管理費を、地下駐車場の特質等を一切考慮することなく、一律に共有持分比率(専有面積比率)で負担することについては承諾しておらず、昭和61年6月7日には、旧管理組合に対し、管理費の増額を従前の金額を基準とするアップ率で検討すること、及び管理費の算定について建物区分内容による単価調整を行うことなどについて申し入れを行つたが、旧管理組合はいずれも拒否する旨回答した。
  6 昭和61年11月8日、旧管理組合の通常総会が開催され(区分所有者総数48名のうち出席者9名、委任状提出者28名)、組合員の議決権を住居部分、事務所部分、店舗部分及び地下駐車場部分につき各1個とすること、管理費等の額については各区分所有者の共有持分に応じて算定すること、組合員が管理費等を納付しないときは、管理組合は年利18パーセントの遅延損害金を請求できることなどを内容とする規約の改正などについて決議した。その際、被告は、議決権を専有面積と関係なく部屋ごとに1個とすることに反対する旨の要望書を提出したが、否決され、被告の議決権を事務所部分、店舗部分及び地下駐車場部分につき各1個として取り扱ったうえで、上の決議がなされた。なお、同年12月から、本件建物の管理を管理会社に委託することをやめて、原告において自主管理することになった。
  7 その後、原告は、昭和63年1月を実施時期とする管理費の増額の総会決議を行い、その結果、AないしDタイプの管理費の月額は、別表二のヘの「管理費」欄記載のとおりとなった。
 更に、原告は、平成2年1月を実施時期とする管理費の増額の総会決議を行い、その結果、AないしDタイプの管理費の月額は、別表二のトの「管理費」欄記載のとおりとなった(なお、旧管理組合結成後の5回にわたる管理費の改訂決議におけるAないしDタイプの管理費の算出の仕方をみると、従前の額を基準として、一定の増減率を乗じ端数を調整して得た額を新たな管理費の額と定めたものであり、各回とも、被告の専有部分及びAないしDタイプ全体を通じて持分当たりの単価を計算した形跡はなく、必ずしも共有持分割合を基準として算出されているとは窺われない。)。
 しかし、被告は、管理費を共有持分割合で負担するとすることに強い不満を持ち、上一連の決議にもかかわらず、従前同様の金額による管理費の支払を続けている。
 以上のとおり認められ、前掲各証拠中上認定に反する部分はたやすく惜信し難く、他に上認定を覆すに足りる証拠はない。
 二 そこで、原告の未納管理費の請求について判断する。
  1 まず、昭和50年10月から同58年11月までの間について、原告は、旧規約又は旧区分所有法が共用部分に関する費用は共有持分割合により負担する旨定めていることを理由に、被告以外の区分所有者の管理費支払額に基づいて被告の共有持分割合に応じた負担額を算定し、その支払を請求するものである。
 しかし、原告が主張する旧規約(有効無効はさておき)又は旧区分所有法の規定は、各区分所有者が共有持分に応じて共用部分の費用を負担すべき旨を定めたものであって、上規定から直ちに管理費の具体的な負担額が決まるものではなく、その具体的な負担額は、実際に共用部分の維持管理に必要とされた費用の額が確定するか、規約あるいは集会の決議等によって一定の額を定めるかの方法によって決められることになるのであるが、本件においては、前記認定のとおり、旧管理組合の総会において昭和58年12月実施の管理費増額の決議がされるまで、本件建物の共用部分に関する管理費の額について区分所有者の集会による決議がされたことは一度もなく、昭和50年10月から同58年11月までの間の管理費は、分譲当初に管理受託会社である訴外Eと各区分所有者との間で定められた額を、被告も含め各区分所有者においてそれぞれ支払ってきたのである。そして、昭和50年10月から同58年11月までの間については、既に、管理受託会社が上のようにして各区分所有者から徴収した管理費をもって共用部分の維持管理の費用が賄われているのである。
 このように、昭和50年10月から同58年11月までにっいていえば、被告の負担として定められた管理費の額は、訴外Eとの間で決められたものしかなかったのであるから、仮にその負担額が過少であったとしても、被告に管理費の未納があるとしてその支払を求めることはできないというべきである。
 なお、仮に、共用部分の維持管理のために実際に必要とされた費用について、一部の区分所有者が本来負担すべきであった管理費を支払わなかったために、他の区分所有者が本来負担すべき割合を超えて管理費を支払ったというのであれば、それは、上未払の区分所有者が法律上の原因なしに他の区分所有者の損失において利得したことになり、余計に管理費を負担した区分所有者各自において不当利得返還請求権を取得すると解する余地もあるが、その場合でも、上請求権は管理費を余計に負担した各区分所有者に帰属するのであって、後に設立された旧管理組合ひいては原告が、旧規約や旧区分所有法の負担割合を定めた規定を根拠に、未払の管理費として請求しうる余地はないというべきである。
 以上のとおりであって、原告の請求中、まず昭和50年10月から同58年11月までの間の未納管理費の支払請求は、その根拠を欠き理由がないというべきである。
  2 次に、昭和58年12月以降の未納管理費の請求についてみるに、前記認定したとおり、@旧管理組合の結成後、昭和58年12月から管理費を増額する旨の総会決議によりAないしDタイプの管理費の月額は値上げされたが、被告の専有部分については、従前の管理費の額を均額する旨の決議がされた形跡が窺われないこと、また、A昭和59年12月12日の総会で管理費の増額が決議された際、被告の地下駐車場部分については、訴外Eとの間で決められた従前の額(専有面積割合に応じた額ではない。)の40パーセント増の1万3440円と決定されたこと(その際、本件店舗部分については理事会で再検討することとされ、その後、被告は、本件事務所・店舗部分の管理費として合計2万8,800円を支払っており、特段の異議が出た形跡がないことからすると、本件事務所・店舗部分の管理費は上のとおりの額と決定されたものということができる。)、Bその後、昭和60年11月29日の定期総会において、管理費の共有持分割合による見直し案(昭和61年1月実施)が可決されたこと、などの事情からすれば、旧管理組合が結成されてからも、上見直し案が可決された昭和60年11月までは、旧管理組合の総会において、被告の専有部分の管理費が共有持分割合によらないで定められていることを承認していたものと認めるのが相当である。そして、前記認定のような地下駐車場部分及び本件事務所・店舗部分の用途などの点を考えると、管理費の負担の面において、被告の上専有部分と他の区分所有者の専有部分(住居)とを同一に論じるのは必ずしも妥当であるとはいえず、被告の専有部分の管理費について、共有持分割合によらない定め方をすることを不合理とはいえないということができる。
 なお、旧規約には管理費の負担は共有持分割合による旨規定されているが、旧区分所有法では、規約の設定は全区分所有者の書面による同意が必要であるとされているところ、本件全証拠を検討しても、旧規約について全区分所有者の書面による同意があった事実を適確に認めるに足りる証拠はなく(〈書証番号略〉によれば、一般分譲により住居部分を購入した区分所有者については、旧規約について同意の書面が作成されたと推認する余地もあるが、少なくとも、一般分譲と異なる被告に関しては、旧規約について書面による同意があったことを窺わせる証拠はない。)、旧規約は無効といわざるをえないから、旧管理組合の総会において、上のように共有持分割合によらずに管理費を定めたとしても何ら差し支えるところはない。
 このように、昭和58年12月から同60年12月までについては、旧管理組合の総会において管理費の増額決議が行われ、被告を含めて各区分所有者の管理費の額が決定され、被告はその決定された管理費を支払っていたのであって、被告としては、総会で定められた額を超えて管理費を負担すべき理由はなく、被告に対し、上決議の内容と異なる額の管理費を負担すべきことを前提に、その未納管理費の支払を求める原告の請求は理由のないことが明らかである。
  3 次に、昭和61年1月から管理費の負担を共有持分割合によって見直す案が昭和60年11月29日の定期総会で可決され、その結果、AないしDタイプの管理費の月額が別表二のニの「管理費」欄記載のとおりとなったことは前記認定のとおりである。
 しかし、前記のとおり、被告の専有部分、特に地下駐車場部分については、管理費の額を単純に共有持分割合によることなく別に定めるという取り扱いが長年にわたり行われてきたのであり、上見直し案が可決されるまでは、旧管理組合の総会においても、上の取り扱いが承認され、それに従った管理費の徴収がされていたのであって、そのような取り扱いがされてきたことには、それなりの合理的な理由があることなどを考えると、本件においては、2階以上の住居部分と本件事務所・店舗部分、地下駐車場部分とに分けて共有持分比率とは異なる割合による管理費の負担、徴収という取り扱いがいわば事実上の規約として確立し承認されていたとみるのが相当であるから、総会において、この取り扱いを変更して一律に共有持分比率により管理費を負担させることを決議するためには、規約変更の手続に準じて区分所有者及び議決権の各4分の3以上の賛成が必要であると解するのが相当である(58年区分所有法31条1項)。
 しかるに、前記見直し案の決議に際しては、前記認定のとおり、区分所有者総数48名のうち、出席者は9名、委任状提出者は19名であったというのであるから、区分所有者の4分の3(36名)の多数による議決でないことは明らかであって、上決議はその効力を有せず、したがって、上決議による管理費の負担割合に基づいて、共有持分比率により算定した管理費の支払を求める原告の請求は理由がない。
  4 また、旧管理組合が昭和61年11月8日の通常総会において、「管理費及び特別修繕費の額については、各区分所有者の共有持分に応じて算出する」との条項を含む規約の改正を決議したこと、上総会には、区分所有者総数48名のうち、9名が出席し、28名が委任状を提出していること、決議は、住居部分、事務所部分、店舗部分、地下駐車場部分につき各1個の議決権として採決が行われたこと、被告は上規約の改正に反対したことは、前記認定のとおりである。ところで、規約の設定、変更には区分所有者及び議決権の各4分の3以上の賛成が必要であり、旧管理組合においては議決権について定めた特段の規約は存在しないから、上4分の3の要件も専有面積割合による議決権について考えなければならないところ(58年区分所有法38条、14条1項。したがって、上総会決議については、議決権の定め方に問題があり、本来は専有面積割合によって議決権が行使されるべきであった。)、規約改正に反対した被告の議決権数(1万分の2,412)と欠席した区分所有者11名の議決権数(住居部分のうち最小専有面積のDタイプ1戸当たり1万分の115である。)とを合計すると議決権の4分の1を超えることが明らかであるから、上規約の改正は、議決権の4分の3の賛成という要件を欠き無効であるといわざるをえない。したがって、現行規約は、被告に対し、共有持分(専有面積)比率により算定した管理費の支払を求める根拠となりうるものではない。
  5 上のとおり、被告に対し、共有持分割合に基づいて算定した管理費の負担を求めることは、昭和61年1月以降についても理由がないことになるが、原告が、管理費について、昭和63年1月を実施時期としてした増額の決議及び平成2年1月を実施時期としてした増額の決議は、従前の管理費の額を前提として行われる限度では、被告の専有部分についても有効であると解すべきであるから、昭和63年1月以降の被告の専有部分の管理費の額は、それぞれ次のとおり増額されたものと認められる。
 @昭和63年1月から平成元年12月まで(AないしDタイプの増額率は、控えめにみて34パーセントと認めるのが相当である。)
 本件事務所・店舗部分 月額3万8,592円(28,800×1.34=38,592)
 地下駐車場部分    月額1万8,009円(13,440×1.34=18,009)
 A平成2年1月以降(AないしDタイプの増額率は、控えめにみて49パーセントと認めるのが相当である。)
 本件事務所・店舗部分 月額5万7,502円(38,592×1.49=57,502)
 地下駐車場部分    月額2万6,833円(18,009×1.49=26,833)
 前記認定のとおり、被告は、上期間中の管理費として、本件事務所・店舗部分につき月額2万8,800円、地下駐車場部分につき月額1万3,440円を支払っていたから、結局、被告は原告に対し、その差額として、昭和63年1月から平成元年12月までは本件事務所・店舗部分につき月額9,792円、地下駐車場部分につき月額4,569円、平成2年1月から平成3年6月までは本件事務所・店舗部分につき月額2万8,702円、地下駐車場部分につき月額1万3,393円を支払う義務がある(なお、管理費の支払日が毎月末日であることは当事者間に争いがない。)。
  6 以上のとおりであって、原告の本件未納管理費の請求は、上昭和63年1月以降の差額分合計110万2,374円と昭和63年2月から平成2年1月まで毎月1万4,361円に対する各月1日から支払済みまで、平成2年2月から平成3年7月まで毎月4万2,095円に対する各月1日から支払済みまで、民法所定年5分の割合による遅延損害金(管理費の未払につき遅延損害金を定めた現行規約が無効であることは前記のとおりである。)の支払を求める限度で理由があるが、その余は理由がない。
第三 特別修繕費の請求について
 一 請求原因3の(一)の(事実特別修繕費の総会決議)は当事者間に争いがなく、上争いのない事実と〈書証番号略〉、証人Lの証言によれば、@原告は、本件建物が竣工後13年目を迎えて内外装の傷みがひどく、風雨時クラックより雨水が浸入するなどの苦情があるとして、本件建物の外壁下地処理及び化粧防水工事、各種塗装工事、屋上塗膜防水工事、玄関ホール及びロビー床仕上改修工事、基幹給水配管改修工事などを行うことを計画したこと、A昭和62年3月14日の臨時総会において、上工事を実施すること、その工事費3,540万円を各区分所有者が共有持分割合に応じて負担すること、上負担金の最終支払期限は同年8月14日とすることなどが決議されること、B上総会には、区分所有者総数48名のうち、20名が出席し、24名が委任状を提出しており、決議は、住居部分、事務所部分、店舗部分、地下駐車場部分につき各1個の議決権として採決が行われ、議決権総数59個のうち、賛成が50議決権、反対が3議決権(被告)であったこと、C上決議後、原告は、昭和62年9月18日、株式会社Mと上工事の請負契約を締結し、同年10月頃着工、翌63年3、4月頃に完成したこと、D工事は、基幹給水配管改修工事を除いて当初予定した内容のものが行われたが(基幹給水配管改修工事を行わなかった結果、株式会社Mとの請負代金額は約2,300万円に変更された。)、地下駐車場については、当初から本件建物の直下部分だけに限って天井、柱、梁、壁、出入口大庇の補修工事(塗装、ピンホール処置)が予定されており、中庭の地下部分については補修の対象となつていなかったこと、が認められ、上認定に反する証人Hの証言は措信することができず、他に上認定を覆すに足りる証拠はない。
 二 上総会決議については、前記のとおり議決権の定め方に問題があり、本来は専有面積割合によって議決権が行使されるべきであったが、実質的にみれば、区分所有者総数の過半数及び専有面積割合による議決権の過半数の賛成があったことは明らかであるから、上決議は有効に成立したものということができる。ところで、上特別修繕費を共有持分割合で負担するとの点は、持分全体の約4分の1近くを有する被告にとっては、かなりの負担となることは明らかであるが、上決議に係る補修工事の内容は、建物の内外装防水修理工事等、本件建物全体の維持、存続を図るために必要なもので、決して被告の専有部分と無関係ということはできず、このような建物全体の維持保全のための工事については、個々の区分所有者の受益の程度によってその費用の負担を定めることは事実上困難であることなどを考えると、たとえ地下駐車場のうち中庭の地下部分が補修の対象となっていないとしても、これをもって地下駐車場全体を含めて専有面積割合に応じた費用負担をすべきことを定めた上決議の内容が著しく不公正であるとまではいえないし、また、上のような事情からすれば、原告が被告に対し、上決議に従って専有面積割合に応じた特別修繕費の請求をすることが、被告が主張するように権利の濫用であるとか信義則に違反するということもできない。
 三 したがって、被告は、特別修繕費として総会で定められた負担割合、負担額による金員の支払義務があるというべきであり、原告の請求は、853万8,480円及びこれに対する昭和62年8月15日から支払済みまで年5分の割合による遅延損害金(年18パーセントの遅延損害金を定めた現行の規約が無効であることは前記のとおりである。)の支払いを求める限度で理由があり、その余は理由がない。
第四 耐震壁の設置請求等について
 一 主位的請求について
 〈書証番号略〉、証人Jの証言によれば、建築確認申請の図面上では、本件建物の地下部分に原告主張の壁が記載されていたが、実際には、竣工当初から上壁が設置されたことはなかったこと、本件建物の竣工当時、地下駐車場とこれに隣接する被告の神社敷地の地下部分との間に、仕切りとしてブロック壁が設置されたことがあったが、それは、本件建物の地下部分でなく、被告の神社敷地の地下部分に設置されたこと、その後、上ブロック壁は撤去され、本件建物の地下部分と神社敷地の地下部分とが一体の駐車場として利用されているが、上ブロック壁の撤去は設置当初から予定されていたものであったこと、が認められ、上認定に反する証人H、同Lの各証言は、たやすく措信することができず、他に上認定を覆すに足りる証拠はない。
 上事実からすれば、本件建物の共用部分として耐震壁が設置されたことはないのであるから、被告が共用部分である上耐震壁を取り壊したことを前提とする原告の請求は、その前提を欠き失当である。
 二 予備的請求について
 原告は、耐震壁設置の妨害禁止を請求するが、その根拠は必ずしも明確ではない。被告には現行区分所有法17条2項に基づく承諾義務があるから、その妨害の禁止を求めるという趣旨であるとすれば、上規定に基づいては、被告にそのような承諾義務があると解することはできないから失当であるし、あるいは、区分所有者の共同の利益に反する行為をしたことを理由に、妨害の禁止を求めるという趣旨であるとすれば、前記と同様の理由により、被告が共用部分である耐震壁を取り壊したとの前提を欠き失当というほかない。したがって、いずれにせよ原告の請求は理由がない。
第五 結論
 よって、原告の本件請求は、昭和63年1月以降の管理費差額分合計110万2,374円と昭和63年2月から平成2年1月まで毎月1万4,361円に対する各月1日から支払済みまで、平成2年2月から平成3年7月まで毎月4万2,095円に対する各月1日から支払済みまで、年5分の割合による遅延損害金の支払、及び特別修繕費853万8,480円とこれに対する昭和62年8月15日から支払済みまで年5分の割合による遅延損害金の支払を、それぞれ求める限度で理由があるから認容し、その余は理由がないから棄却することとし、訴訟費用の負担につき民事訴訟法89条、92条、仮執行の宣言につき同法196条を各適用して、主文のとおり判決する。
(裁判長裁判官 佐藤久夫 裁判官 山口 博 裁判官 金光秀明)


 別紙 物件目録一、二〈省略〉
 別紙 A図、B図、C図、D図〈省略〉

 別表一・別表二〈別添画像〉





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