ダイヤ設計　マンション監理業務　管理判例集２３

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	№２３　専有部分性／車庫・倉庫昭和53年 8月16日　判時906-46　東京高判関連条文　区分所有法2条3条4条判決要旨マンション一階の車庫を専有部分、倉庫を共用部分と認めた事例判決日・当事者建物所有権保存登記抹消登記手続請求控訴事件、東京高裁昭51(ネ)2462号・2479号、昭53.８.16民９部判決、控訴棄却（上告）一審東京地裁昭50(ワ)3842号、昭51・10・12判決　《当事者》昭和51年(ネ)第2462号事件控訴人同年(ネ)第2479号事件被控訴人（第一審原告）　X1　〈ほか６名〉上７名訴訟代理人弁護士　松　本　昌　道　　　　　　　　　　　　正　田　茂　雄　　　　　　　　　　　　川　名　照　美　　　　　　　　　　　　岡　田　弘　隆昭和51年(ネ)第2462号事件被控訴人同年(ネ)第2479号事件控訴人（第一審被告）更生会社Ｙ株式会社更生管財人　Y1 上訴訟代理人弁護士　仁　分　百合人　　　　　　　　　　西　　　廸　雄　　　　　　　　　　吉　田　　　豊　　　　　　　　　　種　田　　　誠　【主　文】本件控訴をいずれも棄却する。本件各控訴により生じた費用はそれぞれ当該控訴人らの負担とする。　【事　実】（申立）　一　昭和51年(ネ)第2462号事件　(一)　控訴代理人ら　原判決中控訴人らの敗訴部分を取り消す。　被控訴人は控訴人らに対し原判決添付物件目録第二記載の建物につき東京法務局○○出張所昭和49年６月17日受付第○○○○号をもってなされた所有権保存登記の抹消登記手続をせよ。　訴訟費用は第一、二審とも被控訴人の負担とする。　(二)　被控訴代理人ら　本件控訴を棄却する。　二　昭和51年(ネ)第2479号事件　(一)　控訴代理人ら　原判決中控訴人の敗訴部分を取り消す。　被控訴人らの請求を棄却する。　訴訟費用は第一、二審とも被控訴人らの負担とする。　(二)　被控訴代理人ら　本件控訴を棄却する。（主張及び証拠）（以下、昭和51年(ネ)第2462号事件控訴人・同年(ネ)第2479号事件被控訴人を第一審原告、昭和51年(ネ)第2462号事件被控訴人・同年(ネ)第2479号事件控訴人を第一審被告とそれぞれ称する。）　当事者双方の事実上の主張並びに証拠の提出、援用及び認否は、次のとおり付加、補正するほか、原判決の事実摘示と同一であるから、これを引用する（但し、原判決２枚目－記録10丁－裏初行の「更正決定」とあるのを「更生決定」、「更正会社」とあるのを「更生会社」、「更正管財人」とあるのを「更生管財人」と、同８行目の「共有部分」とあるのを「共用部分」と、同９行目の「である。」とあるのを「であり、したがって区分所有の対象となるべき建物部分ではない。」と、原判決３枚目－記録11丁－裏２行目の「同倉庫につき」とあるのを「同倉庫が区分所有の対象となり、自己の所有に属するものとして、これにつき」と、それぞれ改める。）。　一　第一審原告代理人らは、次のとおり述べた。　(一)　分譲マンションにおいては、その建物部分は共用部分と専有部分とに峻別されており、この区別は当事者の意思によって変更しうるものではなく、構造上、利用上の観点から客観的に決定されているのである。もっとも、本来専有部分たるべき部分が当事者の意思によって、たとえば団地の集会所などのように共用部分と定められることは可能であるが、本件車庫または倉庫のように本来共用部分たるべき部分について、擅にこれを専有部分と主張することは許されない。　(二)　すなわち、本件車庫は、他との境界部分にコンクリート壁ないしシャッターなど建物の境界部分にふさわしい定置性のある遮閉装置遮閉設備がないから、構造上の独立性を有しているとはいえないのであり、その出入口の両側に設けられている鉄パイプなどは、到底構造上の独立性を示す遮閉装置とはいえない。　(三)　また、本件倉庫は、全体としては本件建物中の他の部分から構造上独立しているが、倉庫として利用されている部分と配管室として利用されている部分とから成っており、前者は後者から構造上独立しているとはいえない。本件倉庫内には、隣接の電気室、ポンプ室よりの電気配線、水道管、排水管などが多数はりめぐらされており、もともと配管室ともいうべきものであるところ、配管室としての機能を妨げない限度で付随的に倉庫として利用されているにすぎず、配管室として利用される空間と倉庫として利用される空間とは天井によって仕切られてもおらず、構造上独立しているとはいえない。しかも、本件倉庫には、マンション管理の必要上、管理人が毎日最低２回は出入りして配電盤を調整しなければならず、前記のように、その内部に共用設備が大量に存在しているのであるから、排他的支配を内容とする専有部分とは相容れないものである。　(四)　第一審被告は、本件車庫及び倉庫を自己の専有部分と主張するのであれば、他の区分所有権者と同様に管理費を負担して然るべきであるのに、本件マンション分譲後昭和45年８月31日までの10年間全く管理費を負担したことがなく、また、本件車庫及び倉庫については、昭和49年６月10日まで未登記であった。これらの事実は、同部分が第一審被告の所有ではなく本件建物の法定の共用部分であることを第一審被告みずから認めていたことを示すものである。　(五)　第一審被告は、本件倉庫は特定人が利用しているのであるから共用部分としての性質に反するというが、共用部分であっても、区分所有権者全体の意思に基づき特定の者に賃貸して使用させることは可能であり、本件倉庫についても、その使用料は本件建物の区分所有権者で組織された管理組合が使用者から使用料を受領しているのである。それゆえ、上使用者以外の建物居住者も賃貸部分を除いた部分を使用することができるし、管理人がマンション管理のため常時本件倉庫内に出入りしうることとなるわけである。　(六)　建物の区分所有等に関する法律によれば、集合マンションの場合における管理契約は、全区分所有権者による一定の決議によって始めて有効な規約となるのであり、分譲業者が分譲の際に各個の区分所有権者と個々的に約定した規約は無効である。したがって、第一審被告が本件マンション分譲に際し個々の区分所有権者との間で本件車庫及び倉庫を専有部分と定めたとしても、本来これが共用部分と認められるものである以上、上約定によって専有部分となるものではない。　二　第一審被告代理人らは、次のとおり述べた。　(一)　本件車庫は、三面が本件建物のコンクリートブロック壁によって仕切られて、本件建物の他の部分と明確に区分されており、他の一面たる出入口には、シャッターこそないが、両側に上下しうる鉄パイプによって仕切られて、本件建物の他の敷地部分との区分も明確になされており、しかも、もっぱら車庫として利用されている点からみても、構造上のみならず、利用上の独立性も有することが明らかである。　(二)　本件倉庫は、本件建物の他の部分から明確に区分されて、構造上独立しており、売買もしくは賃貸借の目的ともなりうる部分であって、現にこれが一部特定人のみによって利用されているが、これも所有権者たる第一審被告との間で貸ロッカーのための個別的な賃貸借契約に基づいてなされているのである。　本件倉庫の地下及び天井に給排水管、電気配線等の装置が設けられていることは、マンションの基本構造上当然のことであって、その給排水管設備に覆いが設けられていないこと、室内に配電盤、床にマンホールが設置されていること、配電盤の調整のために管理人が毎日内部に出入りしなければならないことは、なんら構造上の独立性を妨げるものではない。殊に、本件倉庫中の第２倉庫の部分（ブロック壁で仕切られた向って左側の部分）には、マンホールも配電盤もなく、管理人の出入りも必要ではないから、独立性の存在は明白である。　(三)　第一審原告らは、本件マンション募集概要及びパンフレット、本件土地建物売買契約書等に明記されているとおり、入居に際して本件車庫及び倉庫が建物の共用部分ではなく、独立の区分された部分であり、そのいずれもが第一審被告からこれを貸借した特定の者によって利用されるべき部分であることを了解していたものである。　三　《証拠関係略》　【理　由】　一　本件建物が区分所有の対象となる65戸を包含する通称「Ａコーポラス」という７階建のビルディングであり、第一審原告らがＹ株式会社から分譲を受けた上65戸の全区分所有者から選任された本件建物の管理者であること、第一審被告が上会社の更生管財人であること、本件車庫及び倉庫が本件建物の一部であること並びに上車庫及び倉庫について第一審原告主張の各所有権保存登記がなされていることは、当事者間に争いがない。　二　ところで、第一審原告らは、前記のように本件建物の管理者であるから、建物の区分所有等に関する法律第18条第２項により、その職務に関し区分所有者を代理するものであるが、本件訴訟は、第一審原告らが本件建物の区分所有者の代理人として提起したものではなく、自己の名において提起したものであることが、訴訟の経過に徴して明らかであり、その主張するところによれば、第一審原告らは、本件建物中の本件車庫及び倉庫が区分所有者の共有に属する共用部分であり、みずからもこれらについて共有持分権を有し、上共有持分に基づき保存行為として本件車庫及び倉庫につき第一審被告のためなされた本件各所有権保存登記の抹消登記手続を求めるものと解される。　三　よって、進んで本訴請求の当否について判断する。　第一審原告らは、本件車庫及び倉庫がいずれも本件建物の共用部分に属するものであり、区分所有の対象とはならないと主張するから、以下この点について考える。　(一)　本件車庫について　　１　《証拠略》によれば、次の事実が認められる。　本件車庫は本件建物の１階正面ロビーから向って左側の１階部分に位置しているが、上車庫の向って左側の壁は本件建物の外壁となっており、向って上側の壁は、車庫の入口の柱の部分から約３分の１は本件建物の外壁であって、残余の部分はロビーと境を接する外壁となっているが、その壁は巾約27.6センチメートルのブロックでできている。また、車庫の奥は本件倉庫との間の通路部分及び電気室と接しているが、その部分はブロックの壁で遮られ、上通路及び電気室に通ずる巾、高さそれぞれ約２メートルの２か所の入口があるが、その入口にはそれぞれ引戸式の鉄製扉（厚さは、通路に通ずる部分のものは約20センチメートル、電気室に通ずる部分のものは約5.5センチメートル）がとりつけられている。車庫の入口には、両側の壁に接してそれぞれ本件建物を支える７階まで通しの鉄筋コンクリートの柱（約70センチメートル角）があり、上の柱と柱との間には等間隔をおいて上と同様の柱が２本立っている。上各柱には、車両の出入を遮断するため一端が柱に取りつけられ、腕木式に90度上下しうる長さ約2.4メートルの鉄パイプが設けられている。　以上の事実が認められ、上認定に反する証拠はない。　　２　上認定事実によれば、本件車庫は、その周囲三面をブロック壁で仕切ってあって、本件建物の他の部分と明確に区分されており、本件建物の敷地部分への出入口のみは扉又はシャッターなどによる仕切りがないが、それは車両の出入が頻繁に行われる車庫の性質上やむを得ないところであり、扉又はシャッターなどがなくても、車庫入口に並んで立っている前記４本の柱及び天井のひさし部分によって本件車庫部分と本件建物の敷地部分の境界は明確に区分されているものというべく、さらに、前記鉄パイプによる遮閉装置の存在を考慮すれば、本件車庫は、建物の区分所有等に関する法律第１条にいう構造上区分された部分に該当するものというを妨げない。　　３　さらに、本件車庫が車庫として利用されていることは、当事者間に争いがなく、前掲各証拠によれば、本件車庫から直接本件建物の外部に出ることが可能であることが認められるのであり、上事実によれば、本件車庫は前記法条にいう独立して建物としての用途に供することができるものに該当するものというべきである。　もっとも、《証拠略》によれば、本件車庫の壁の内側付近２か所に臭気抜きの排気管があり、また出入口付近の床には排水のためのマンホールが３か所あることが認められ、上排気管及びマンホールはいずれも本件建物の共用設備であることが窺われるが、上証言及び弁論の全趣旨によれば、上排気管及びマンホールは本件車庫のうちのきわめて僅かな部分を占めるにすぎず、上排気管及びマンホールが存在するために本件建物の管理人が日常本件車庫に出入りする必要が生ずるわけでもないことが認められるのであり、したがって、上排気管及びマンホールの存在によって本件車庫が独立して建物としての用途に供しうるものであることが否定されるものではない。　　４　なお、《証拠略》によれば、本件建物の区分所有者らは、Ｙ株式会社（旧Ｂ株式会社）から各専有部分の譲渡を受けるに際し、本件車庫が本件建物の共用部分とされず、同会社において所有権を自己に留保し、これを車庫として希望者に賃貸するものであることを認識し、かつ異議がないものとしていたことが認められる（前記乙第二号証（本件建物の建築概要）中には、本件建物の共同施設として掲げられたもののうちに駐車場が含まれている部分があるが、同号証中の他の記載を総合すれば、上駐車場（本件建物の敷地内の駐車場のみならず本件車庫をも含むものと解される。）は上会社から賃貸を受けた数人が共同して利用しうる施設として掲げられている趣旨であることが窺われる）。　第一審原告らは、マンション分譲業者が分譲に際して全区分所有者の決議によることなく、個々の区分所有者との間で、共用部分たるべき建物部分を自己又は特定の区分所有者の専有部分と約定しても上約定は無効であり、また、もし同会社が本件車庫を自己の専有部分と考えていたならば、管理費を負担していた筈であるのに、全くこれを支払っていないというが、マンション分譲業者が区分所有の対象となるべき部分を自己又は特定の第三者の専有部分として保留することについては、全区分所有者の決議を必要とするわけではないと解されるし、また、管理費を負担していないからといって、このことのみをもって直ちに上会社が本件車庫を自己の専有部分と考えていなかった証拠とすることはできず、かえって、上会社が各区分所有者への分譲に際して本件車庫を自己の専有部分として保留する意図であったこと前記認定のとおりである。さらに、上会社が本件建物について管理費を負担すべきものであったとしても、その不履行によって本件車庫が専有部分たる性質を失ない、又は上会社がその所有権を失なうことになるものではない。それゆえ、第一審原告らの上主張は採用し得ない。　５　してみれば、本件車庫は本件建物の共用部分ではなく、区分所有の対象となりうる部分であり、Ｙ株式会社の専有部分であると認めるのが相当である。　(二)　本件倉庫について　　１　《証拠略》によれば、次の事実が認められる。　本件倉庫は、壁及び扉などにより区分された本件建物の部分であり、その内部をさらにブロックの壁で２箇に仕切ってあるが、１階正面のロビーに近い部分（以下第１倉庫という。）の床面積は、他の部分（以下第２倉庫という。）の床面積の約４倍である。上各倉庫の内部には、ブロック壁に接して木造の物置が並置され（第１倉庫では14区画、第２倉庫では３区画）、本件建物の区分所有者の一部の者に利用されてており、第１、第２倉庫には、それぞれ本件建物の共用部分である通路への出入口がある。第１倉庫の床には汚水及び雑排水の各マンホールがあり、内側の壁の一部には本件建物の共用設備である電気のスイッチ、積算電力計の配電盤並びに換気、汚水処理及び揚水ポンプなどの動力系統のスイッチがはめこまれており、上スイッチの操作のため、本件建物の管理人が１日３回程本件倉庫内に入らなければならない。また、第１、第２倉庫の各天井の高さはいずれも約2.89メートルであるが、床から約2.05メートルの高さの部分のいたるところに直径約15センチメートルから同３センチメートルまでの大小の電気、水道等のパイプが通っている。そして、上パイプは、前記のとおり区画された物置の上側にある部分は金網で覆われているが、その他の部分は露出したままになっている。　以上の事実が認められ、上認定に反する証拠はない。　　２　上認定事実によれば、本件倉庫は本件建物の他の部分と壁及び扉をもって区画されてはいるが、その内部には本件建物の維持管理上必要不可欠な電気、水道等を操作するための配電盤、各種配管等の共用設備が設置されており、その操作のために管理人が１日数回も出入りしなければならないというのであるから、少くとも上共用設備が存在する部分及びその操作並びに維持管理のために必要な部分は、区分所有の対象となるべき部分ではなく、本件建物の区分所有者全員のための共用部分たるべき部分にあたるものというべきであり、したがって、前記物置が設置された部分を他の部分と区画して、これを区分所有の目的とするのであれば格別、かかる措置をとることなく、本件倉庫を前記共用部分となんら区画されていない現状のまま一体として区分所有の目的とし、これについて特定の区分所有者のため所有権保存登記手続をすることは許されないところといわなければならない（建物の共用部分であっても、区分所有者全員の書面による合意をもってする規約によれば、これを区分所有の目的とするのを妨げないことは、建物の区分所有等に関する法律第４条第２項の定めるところであるが、本件においてそのような規約が定められたことについては、主張立証がない。）。　　３　第一審被告は、第一審原告らは、本件倉庫が本件建物の共用部分でなく、Ｙ株式会社の専有部分であり、同会社から賃借することにより使用しうることを了解していたものであるというから考えるに、《証拠略》によれば、本件建物の分譲に際し、本件倉庫についても、本件車庫と同様に、上会社においてこれを自己の専有部分として留保し、これを区分所有者中の希望者に賃貸するものと定めていたことが認められるが、前記のように、共用部分たるべき部分の含まれる本件倉庫を、全体として、上会社が個々の区分所有者との間で、自己の専有部分とする旨を約定しても、上約定は共用部分たるべき部分に関するかぎり効力がないものというべきである。また、第一審被告は、少なくとも本件倉庫中の第２倉庫の部分には配電盤もマンホールもなく、管理人も出入りしないから、構造上、利用上の独立性があり、区分所有の目的たりうるものであるというから考えるに、前記検証の結果によれば、上第２倉庫の部分は本件建物の他の部分とは勿論、第１倉庫とも壁及び扉をもって区画され、上扉から共用部分たる通路に出入することができ、内部に配電盤もマンホールもないことが認められるが、他方、その天井部分には前記のように電気、水道等の多数のパイプが露出した状態で設置されているのであり、上事実によれば、上パイプを設置した部分は共用部分たるべき部分であり、これを全体として区分所有の目的とすることはできない。　四　以上述べたところによれば、本件倉庫は第１倉庫及び第２倉庫のいずれもその内部に本件建物の共用部分たるべき部分を含むものであるから、同部分を区画しないまま、上第１、第２倉庫部分を一体として第一審被告の専有部分に属するものとしてなされた前記所有権保存登記は無効であるというべく、上共用部分の共有持分権に基づき上登記の抹消登記手続を求める第一審原告らの本訴請求は、理由があるから、これを認容すべきであるが、本件車庫は、第一審被告の専有部分であるから、これを共用部分にあたるものとして前記所有権保存登記の抹消登記手続を求める第一審原告らの本訴請求は、理由がないから、これを棄却すべきである。　五　よって、上と結論を同じくする原判決は、結局において相当であり、第一審原告ら及び第一審被告の各控訴は、いずれも理由がないから、民事訴訟法第384条によりこれを棄却し、各控訴費用の負担につき、同法第95条、第89条、第93条を適用して、主文のとおり判決する。（裁判長裁判官　安藤　覚　裁判官　森　綱郎　奈良次郎）
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