ダイヤ設計　マンション監理業務　管理判例集２８

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	№２８　専有部分性／車庫・駐車場昭和60年 4月30日判時1156-74 東京高判関連条文区分所有法1条2条3条判決要旨共用設備が設置され、他の共用部分を管理するための通路となっているマンションの駐車場が建物の区分所有等に関する法律にいう専有部分に当たるとされた事例判決日・当事者建物所有権保存登記等抹消登記請求控訴事件、東京高裁昭58(ネ)2699号、昭60.４.30民２部判決、控訴棄却（確定）一審東京地裁昭55(ワ)3434号、昭58.９.29判決　《当事者》控訴人　　　　　　　　　　　Ｘ　　　　　　　　　　　　　　〈ほか23名〉上控訴人ら訴訟代理人弁護士　金　森　元　也被控訴人　　　　　　　　　　Y1株式会社上代表者代表取締役　　　　　Y2 上訴訟代理人弁護士　　　　　市野沢　角　次上訴訟復代理人弁護士　　　　新　井　嘉　昭同　　　　　　　　　　　　　加　藤　博　史　【主　文】　１　本件控訴を棄却する。　２　控訴人らの当審における新請求はいずれもこれを棄却する。　３　控訴費用は控訴人らの負担とする。　【事　実】第一　当事者の求めた裁判　一　控訴人ら　１　原判決を取り消す。　２　被控訴人は、控訴人らに対し、原判決添付の物件目録（二）記載の建物（以下「本件駐車場」という。）について東京法務局○○出張所昭和○年○月○日付でされた表示登記及び同法務局同出張所同月９日受付第○○○号をもってされた所有権保存登記の各抹消登記手続をせよ。　３　被控訴人は、控訴人ら各自に対し、別表請求金額欄記載の各金員及びこれに対する昭和55年４月12日から支払い済みに至るまで年５分の割合による金員を支払え。　４　訴訟費用は第一、二審とも被控訴人の負担とする。との判決及び上第３項につき仮執行の宣言を求める。　二　被控訴人　主文と同旨の判決を求める。第二　当事者の主張　一　控訴人らの請求の原因　１　原判決添付の物件目録（一）記載の建物（以下「本件マンション」という。）は、被控訴人が昭和45年10月10日新築した11階建のマンション（通称「Ｓマンション」）であって、控訴人らは、原判決添付の別表記載のとおり、被控訴人又は被控訴人からの買受人との間において本件マンションのうち上別表の家屋番号欄及び建物の番号欄の記載に対応する専有部分の建物をそれぞれ買い受ける契約を締結し、現にこれを所有するものである（ただし、控訴人X2は、原審原告X3がその後の昭和58年６月21日に死亡したため、その妻として同人の所有した専有部分の建物を相続したものである。）。　２　ところで、本件駐車場は、本件マンションの地下１階に存在するものであるが、本件マンションの専有部分に属するものとして○○法務局○○出張所昭和○年○月○日付で表示登記がされ、被控訴人のために同法務局同出張所同月９日受付第○○○号をもって所有権保存登記がされている。　３　しかしながら、本件駐車場は、次のとおり、いわゆる構造上の共用部分に当たり、控訴人ら及び本件マンションの専有部分のその他の区分所有権者全員の共有に属するものである。　　ⅰ　本件マンションの地下１階の状況は、別紙図面一のとおりであって、ポンプ室、電気室、高圧受電室及びオイルポンプ置場が設置され、地下１階への出入口としては１階に通じる階段３箇所、各階に通じるエレベーター２箇所及び本件マンションの外部に直接通じる車両の出入口１箇所（扉等の遮蔽物はなく、常時開放されている。）があるのみであって、上ポンプ室等の各共用設備に到達するには本件駐車場を通行する以外に方法がない。また、地下１階の天井には、本件マンション全体のための各種配管が裸のまま縦横に張り巡らされている。　そして、地下１階全体の面積は772.00平方メートルであるが、そのうち上ポンプ室等駐車場以外に使用されている部分は、107.10平方メートルを占めている。　　ⅱ　本件マンションの地下１階の床下の状況は、別紙図面二のとおりであって、受水槽、浄化槽、涌水槽、雑排水槽及びオイル貯蔵槽が埋設されており、これらの各共用設備の管理、修繕のためには地下１階にあるマンホール（別紙図面二の丸印部分）を使用するほかない。　　ⅲ　このように、本件マンションの地下１階及びその床下に設けられている共用設備は、本件マンションの維持、管理のために不可欠のものであって、その日常の管理のためには毎日本件駐車場へ立ち入る必要がある。また、これら共用設備は、多種多様に及び相当のスペースを必要としているため、これを他の場所に移設することは不可能であるし、これら共用設備を修理若しくは拡張、増設し又は新たな共用設備を設置しようとする場合には本件駐車場部分を使用するほかないのであって、本件マンションの地下１階は、本件マンション全体の構造からみて、これら共用設備の設置又はその維持、管理を主たる目的とする建物部分にほかならず、現状においてこれが駐車場に使用されているのは、共用設備の余空間を利用してのものであるにすぎない。　４　仮に前項の主張に理由がなく、本件駐車場が専有部分に当たるとしても、控訴人らは、次のとおり、本件駐車場について各専有面積割合に応じた共有持分を取得したものである。　すなわち、被控訴人は、控訴人ら又はその前主らとの間において本件マンションの各専有部分の売買契約を締結するに先立って、本件マンションの概要の記載のあるパンフレットを控訴人ら又はその前主らに交付し、上パンフレットにおいては本件駐車場は共用部分として記載されていた。そして、上控訴人ら又はその前主らは、売買契約書自体には本件駐車場が共用部分であるとも専有部分であるとも明確には記載されていなかったので、上パンフレットの記載を信じて本件駐車場が共用部分であるものとして被控訴人と各売買契約を締結したものである。したがって、本件マンションの各専有部分の売買契約においては、本件駐車場の共有持分もその目的とされていたものというべきであり、控訴人らは、被控訴人から直接又は前主を経て本件駐車場についての各専有面積割合に応じた共有持分を買い受けたものである。　５　被控訴人は、控訴人らの一部を含む本件マンションの専有部分の区分所有権者との間において本件駐車場の賃貸借契約を締結し、昭和45年12月から昭和55年１月までの間に賃料として合計3,460万円の支払いを受けた。　しかしながら、本件駐車場は、以上のとおり、本件マンションの共用部分であるから、専有部分であるとしても各専有部分の区分所有権者の共有に属するものであるから、本件駐車場より生じる利益は、控訴人らをはじめとする各専有部分の区分所有権者に各専有面積割合に応じて帰属するものである。そして、本件マンションの管理規約15条の規定によれば、特定箇所の専用使用料は本件マンションの計画修繕費用に充てるものとされているのであるから、本件駐車場より生じた利益は、専有部分の区分所有権者に異動があっても、残存している過去の利益をも含めて常に現在の区分所有権者に帰属するものというべきである。　したがって、控訴人らは、被控訴人に対して、被控訴人が収受した本件駐車場の賃料合計3,460万円について、本件マンションの総専有部分面積3722.07平方メートルに対する別表専有面積欄記載の各専有面積割合に応じた同表請求金額欄記載のとおりの金員の返還請求権を有するものというべきである。　６　よって、控訴人らは、被控訴人に対して、本件駐車場が専有部分であるものとしてされた前記表示登記及び所有権保存登記の抹消登記手続、別表請求金額欄記載の各金員及びこれに対する被控訴人が賃料を収受した日の後の日である昭和55年４月12日から支払い済みに至るまで民法所定の年５分の割合による遅延損害金の支払いを求める。　二　請求原因事実に対する被控訴人の認否　１　請求原因１、２の事実及び同３のⅰ、ⅱの事実は認めるが、同３のⅲの主張は争う。　本件駐車場は、構造上も利用上も独立性を有しており、本件マンションの専有部分に属するものであって、被控訴人は、本件マンションの完成と同時にその区分所有権を原始取得したものである。　そして、本件駐車場は、構造上も駐車場として使用することを目的としたものであって、専有部分とはいっても、駐車場としての性質上、本件マンションの管理に必要な限りは何人でもこれを自由に通行し管理上必要な行為をすることを妨げるものではないから、本件駐車場が専有部分であることによって、本件駐車場又はその地下に設置されている共用設備の維持、管理にはなんらの支障も及ぼさない。　２　同４の事実中、被控訴人が控訴人ら又はその前主らとの間において本件マンションの各専有部分の売買契約を締結するに先立って本件マンションの概要の記載のあるパンフレットを交付したこと、上パンフレットには本件駐車場が共用部分として記載されていたこと、売買契約書にはこの点についての明確な記載がなかったことの各事実は認めるが、その余の事実は否認する。　控訴人の主張するパンフレットは、本件マンションの「建築概要」を記載した一般潜在的な顧客に対する申込みの誘引書にすぎないものであって、被控訴人は、各売買契約の締結に当たっては、本件駐車場が被控訴人の専有部分に属することを説明したうえ、専有部分の買受人には優先的に低料金でこれを使用させる旨を説明し、各買受人と売買契約を締結したものである。　３　同５の事実中、被控訴人が控訴人らの一部を含む本件マンションの専有部分の区分所有権者と本件駐車場の賃貸借契約を締結し、昭和45年12月から昭和55年１月までの間に賃料として合計3,460万円の支払いを受けたことは認めるが、その余の主張は争う。第三　証拠関係《略》　【理　由】　一　請求原因１、２の事実及び同３のⅰ、ⅱの事実は、当事者間に争いがない。　上争いがない事実に《証拠略》を総合して認められる本件マンションの地下１階及びその床下の構造、これらの部分に設置された共用設備とその利用状況は、原判決12丁裏３行目から17丁表10行目までに記載のとおりであるから、これを引用する（ただし、原判決の上の記載中、「本件係争建物」とあるのを「本件駐車場」に、「本件建物」とあるのを「本件マンション」に、「本件共用設備」とあるのを「地下１階及びその床下に設置された共用設備」に改める。）。　そして《証拠略》を併せ判断すると、本件駐車場として表示登記のされている建物の範囲は、本件マンションの地下１階772.00平方メートルのうち前記ポンプ室、電気室２及び高圧受電室とエレベーター室、階段室等を除いた部分の630.85平方メートルであって、これらの共用部分は扉その他によって本件駐車場とは明確に仕切られていることが認められ、したがって、これらの共用部分は、本件駐車場内にではなく、これに接して設置されているにすぎない。また、本件マンションの地下１階床下に設けられている前記受水槽、涌水槽、雑排水槽、オイル貯留槽、浄化槽は、その構造上の本体はいずれもコンクリートの床下の地中に埋設されているものであって、上本体自体は本件駐車場内に設置されているものとはいえないことが明らかである。　二　以上のような事実関係の下において本件駐車場が本件マンションの専有部分であるか構造上の共用部分であるかについて検討すると、先に認定したような本件マンションの地下１階の構造及び状況に照らせば、本件駐車場は、それが共用設備の設置場所又は共用部分としての機能をも併有するかどうか及びその程度の如何はともかくとして、本来駐車場として使用することを目的として建築されたものであることがその客観的な構造上明らかである。そして、近時における自動車の普及状況や本件マンションの立地条件下における駐停車状況等を考慮に入れても、マンション等の共同住宅に附設された駐車場には特段の事情がない限り共用性があり当然に共用部分になるとまではいうことができない。　そして、建物の区分所有等に関する法律１条の規定にいう「一むねの建物に構造上区分された数個の部分で独立して建物としての用途に供することができるもの」（専有部分）に当たるということができるためには、当該建物部分が所有権としての支配が及ぶ客体の範囲が客観的に明確である程度に構造上の独立性を有し、かつ、当該建物部分が独立の経済的価値を持つ程度に利用上の独立性を有するものでなければならないものと解されるところ、これらの構造上及び利用上の独立性の有無は、当該建物部分の客観的な構造上の用途ないし利用目的に照らして判断されるべきものと解するのが相当である。しかして、本件駐車場は、その東南隅の車両用出入口に扉、シャッター等の設置がなく常時開放されているけれども、それはかえって駐車場としての用途に適合するところであって、居住用建物等の場合とは異なり、周囲のすべてが完全に遮蔽されていないからといって構造上の独立性に欠けることになるものではなく、その余の部分は隔壁、階層等によって遮断され又は他の部分と区分されているのであるから、これをもって構造上の独立性を有するものとするに十分である。　三　次に、本件駐車場は、以上のようにそれ自体独立の建物としての用途に供することができるような構造上の独立性を有するけれども、他方、本件駐車場の一部には本件マンションの共用設備が設置され又は本件駐車場に接して共用部分が設けられていて、これらの共用設備又は共用部分を管理、使用し又はそこへ到達するためには、本件駐車場を使用するほかないことは、先に認定したとおりである。したがって、本件駐車場は、これら共用設備の設置場所又は共用部分への通路としての機能を一部に帯有していることも否定できないところであって、果たして駐車場としての利用上の独立性があるといえるかが問題となる。そして、このような場合において当該建物部分が利用上の独立性を有し専有部分に当たるということができるためには、当該建物部分に設置された共用設備の占める割合が限られていて、それ以外の部分をもって独立の建物の場合と実質的に異ならない態様の排他的使用に供することができ、かつ、他の専有部分の区分所有権者による共用設備の利用、管理又は共用部分への通路としての使用によって上の排他的使用に格別の制限ないし障害を生じることがなく、反面、このような排他的使用によって共用設備の保存及び他の区分所有権者らによる利用又は共用部分への通路としての使用に格別の影響を及ぼさないものでなければならない（最高裁昭和56年６月18日第一小法廷判決・民集35巻４号798頁、最高裁同年７月17日第一小法廷判決・民集35巻５号977頁参照。）。そして、ここに等しく排他的使用といっても、当該建物部分が居住目的のものであるのか駐車場目的のものであるのかなどによって著しく異なるのであるから、以上の利用上の独立性の有無についても、当該建物部分の客観的な構造上の用途ないし利用目的に照らして判断されるべきことは、先に説示したとおりである。　これを本件についてみるに、本件マンションの地下１階に設置された共用設備又は共用部分は確かに多様にわたってはいるものの、これらのうち天井に張り巡らされた各種配管については、本件駐車場専用のものが多く含まれているほか、これらの配管が露出したままとされているのは、天井板等でこれを覆い隠さなくても駐車場として美観上の問題が生じないことによるものであって、その維持、管理上の必要によるものではなく、これらの共用設備の存在又はその維持、管理と本件駐車場の駐車場としての排他的使用とが競合する場合はほとんどないものといってよい。また、本件駐車場に接して設けられている前掲のポンプ室、電気室（なお、電気室１は、本件駐車場に属するものとして表示登記がされているけれども、それによって上電気室が共用部分でなくなる訳のものではなく、また、それによって本件駐車場が専有部分かどうかが影響されるものではない。）、高圧受電室並びに本件駐車場内に設けられているオイルポンプ置場、電話端子盤及び配電盤については、必要の都度本件駐車場を通路として使用してこれら共用部分又は共用設備に到達することさえできれば、これら共用部分又は共用設備の機能を十分保持することができ、それ以外の態様による本件駐車場の使用が必要とされる場合はほとんど考えられない（控訴人らは、これらの共用設備等の拡張、増設、新設等の必要が生じた場合を想定して本件駐車場の共用部分性を主張するけれども、先に説示したような本件マンションの地下１階の構造からすれば、この建物部分がこのような共用設備等の拡張、増設、新設等を予め想定したものとは到底認められない。）。そして、本件駐車場の排他的使用といっても、居住目的等の建物の排他的使用とは異なり、これらの共用部分又は共用設備への通路としての本件駐車場の使用を排斥するものではないし、反面、本件駐車場が上のような目的のために通路として使用されても、駐車場としての性質上、なんらその使用の排他性を害されるものでもない。そして、本件マンションの地下１階床下に設けられている前記受水槽等については、その維持、管理等のために本件駐車場内のマンホールを開いて清掃、点検等の作業をするなどの必要があり、自動車の駐車方法等の如何によっては、本件駐車場の上のような目的のための使用と駐車場としての排他的使用とが競合する余地がない訳ではないけれども、先に認定したとおり、上受水槽等の共用部分の点検、清掃等のためにマンホールを使用しなければならない場合はそれほど多くはないのであるから、必要な場合には建物の区分所有等に関する法律６条２項の定める請求をすることなどの方途を採ることによって十分対処することができ、上の程度をもっては、未だ本件駐車場の排他的使用が上共用部分の清掃、点検等に格別の障害を与えるものとはいえず、また、上マンホールの存在又はその使用が本件駐車場の駐車場としての排他的使用を妨げるものともいえない。　以上のとおりであるから、本件駐車場は、これら共用設備の設置場所又は共用部分への通路としての機能を一部に帯有しているけれども、未だ駐車場としての利用上の独立性を有しないものということはできず、それ自体独立の建物としての用途に供することができるものであって、本件マンションの専有部分に属するものと解するのが相当である。　したがって、本件駐車場が構造上の共用部分であるとする控訴人らの主張は、失当であって、採用することができない。　四　次に、被控訴人が控訴人ら又はその前主らとの間において本件マンションの各専有部分の売買契約を締結するに先立って本件マンションの概要の記載のあるパンフレットを交付したこと、上パンフレットには本件駐車場が共用部分として記載されていたこと、売買契約書にはこの点についての明確な記載がなかったことの各事実は当事者間に争いがなく、当審における証人Ａは、先に摘示した控訴人らの主張に添う証言をしている。　しかしながら、控訴人らの主張する上パンフレットの記載なるものは、本件マンションの建築概要として掲げられた極めて簡単な項目的な記載にすぎないのであって、およそそれを信用して売買契約を締結したかどうかが問題となるような余地のある性質のものではないし、《証拠略》に照らしても、被控訴人が本件マンションの専有部分の売買契約の締結に際して本件駐車場の共有持分を売買の目的とする意思を有していなかったこと、控訴人ら又はその前主で本件駐車場を賃借していた者も、本件マンションの専有部分を買い受けて以降、本件駐車場が被控訴人の所有に属する専有部分であることに格別の疑問も持たず賃料を支払い続けてきたが、たまたま昭和54年末頃以降に至って本件駐車場の賃料増額をめぐる紛議を生じ一斉に賃料の支払いを拒絶するようになったことが本件紛争の発端であることに鑑みて、同様に本件駐車場の共有持分を売買の目的とする意思を有していなかったことが認められるのであって、これに反する上証人Ａの証言は到底採用の限りではないし、他に控訴人らの主張を認めるに足りる証拠はない。　五　以上のとおりであるから、本件駐車場についてされた前記表示登記及び所有権保存登記の抹消登記手続を求める控訴人らの従前の請求は失当であって、これを棄却した原判決は正当であり、また、被控訴人が収受した本件駐車場の賃料の返還を求める控訴人らの当審新請求も失当として排斥を免れない。　よって、控訴人らの本件控訴及び当審新請求を棄却することとし、控訴費用の負担については民事訴訟法95条、第89条及び93条の各規定を適用して、主文のとおり判決する。（裁判長裁判官　西山俊彦　裁判官　越山安久　村上敬一）別紙図面一〈別添画像〉図面二〈別添画像〉
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